입력 : 2007.05.21 21:18
-
‘내라는 세금은 내지만, 내지 않아도 될 세금은 내지 않는 것’
바로 세(稅) 테크의 출발점이다.
부동산과 관련된 세금은 사고 파는 시점을 잘 선택해야 세금을 아낄 수 있다. 특히 올해처럼 주택 공시가격이 크게 오른 때에는 절세 전략을 잘 세워야 부담을 덜 수 있다. 종합부동산세·재산세는 단 하루 차이로 세금을 내는 사람이 달라진다. 양도소득세도 보유 기간 2년 이상이면 세율이 크게 낮아진다. 다음은 국세청이 최근 펴낸 ‘세금절약가이드’에서 발췌한 합법적인 부동산 관련 절세 방법이다.종합부동산세는 6월 1일이 기준
종합부동산세(국세)와 재산세(지방세)는 매년 6월 1일이 과세 표준일이다. 바로 이날 주택 등 부동산을 보유하고 있는 사람에게 세금이 부과된다. 만약 5월 31일 부동산을 사고 팔았다면, 6월 1일 현재 소유자인 매수자가 1년치 세금을 내야 한다.
따라서 부동산을 연내에 팔 계획이 있다면, 6월 1일 이전에 팔아야 세금을 피할 수 있다. 이 때 양도시점을 판단하는 기준은 계약일이 아니라, 잔금청산일이다. 잔금 지급 시기를 맞추지 못하면, 매도자와 매수자가 서로 협의하거나, 혹은 근저당 설정 등의 약정을 달아 소유권 이전등기를 먼저 하는 방법도 있다.
또 6월 1일 이전에 신규 아파트 입주가 예정돼 있다면 잔금 지급시기를 6월 1일 이후로 늦추면 종부세 등을 피할 수 있다. 다만 입주를 지연하면 연체료(보통 10%)를 내야 하므로, 보유세 절감액과 연체료 중 어느 쪽이 유리한 지 잘 따져봐야 한다.
2년 넘게 보유해야 양도세 부담 줄어
부동산 보유 기간이 2년 이상이면 양도소득세율이 9~36%지만, 2년 미만은 무조건 40%, 1년 미만이면 무조건 50%의 세율이 적용된다.
가령 양도차익이 3000만원인 경우, 보유 기간이 2년 1개월이면 18%의 세율이 적용돼 양도소득세가 364만원 정도 나온다. 하지만 1년 9개월이면 세율이 40%여서 990만원을 내야 한다.
양도 시기는 잔금청산일이지만, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하면 소유권이전등기일을 양도일로 보므로, 2년이 지난 뒤에 등기를 이전하는 게 좋다.
3년, 5년, 10년 가까이 됐다면 조금 더 인내
보유 기간이 3년, 5년, 10년 가까이 된 부동산을 양도한다면, 차라리 이 시점을 넘기면 세율이 낮아져서 유리하다.
3년 이상 보유한 부동산을 양도할 경우 일정 금액을 공제해 주는데(장기보유특별공제), 보유기간에 따라 공제율이 ▲보유기간이 3년 이상 5년 미만이면 양도차익의 10%, ▲5년 이상 10년 미만이면 15%, ▲10년 이상이면 30%, ▲보유기간이 15년 이상인 과세되는 1가구 1주택은 45% 등으로 달라진다.
상가 양도차익이 5000만원인 경우, 2년 10개월 보유했다가 팔면 양도세가 832만5000원이지만 3년 1개월 보유하면 697만5000원으로 135만원이나 싸진다.
1가구 2주택자도 양도세 비과세될 수 있다
이사, 상속, 노부모(남 60세, 여 55세) 봉양, 혼인 등의 이유로 일시적으로 두 채의 집을 갖게 되었을 경우, 한 채를 일정 기간 내에 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
가령 이사를 가기 위해 집이 두 채가 된 경우, 새 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하면 양도세를 내지 않는다. 노부모 봉양인 경우엔 세대를 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택에는 양도소득세를 비과세한다. 물론 이때 양도하려는 주택이 1가구 1주택 비과세 요건에 충족돼야 한다.