이명박시대, 부동산 4대 트렌드

새 정부 출범을 앞두고 부동산 시장 향배에 대한 관심이 높다. 도심 뉴타운을 중심으로 한 개발 정책과 함께 각종 규제 완화가 기대되고 있기 때문이다. 전문가들은 강북ㆍ소외 지역ㆍ중소형 인기 트렌드가 올해는 지속되기 힘들 것으로 내다보고 있다. 이명박 정부에서는 △외곽에서 도심으로 △지방에서 수도권으로 △소형에서 중대형으로 △소외 지역에서 블루칩 지역으로 투자 수요가 다시 몰릴 것으로 전망한다. ◆ 도심 중심지 공급 확대 = 이명박 당선인과 인수위 측은 도심 주택 공급을 늘리기 위해 재건축과 재개발을 활성화한다는 기본 틀을 세워놓고 있다. 노무현 정부에서는 주로 신도시를 지어 주택 공급을 늘리는 방식이 위주였지만 이와 반대되는 정책이다. 예전부터 추진해 오던 신도시는 계속 개발이 진행되겠지만 추가 신도시 지정은 많지 않을 가능성이 크다. 물론 이 당선인 공약인 연간 50만가구 공급은 도심 재개발ㆍ재건축만으로는 한계가 있다. 순수하게 늘어나는 공급 확대 효과가 20% 정도에 불과하기 때문이다. 따라서 기존에 추진하던 신도시는 물론 필요하면 추가 지정도 검토해야 할 것으로 보인다. 어쨌든 도심 개발이 활기를 띠면 도심 아파트나 단독주택, 상가 가격이 오를 가능성이 있다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "투자 초점을 외곽보다는 도심 쪽으로 두는 것이 수익률이 더 높을 것으로 예상된다"고 설명했다. ◆ 지방과 수도권 '빈익빈 부익부' = 인수위 측은 투자 유치나 경제 활성화를 위해 수도권 규제를 완화하겠다는 방침이어서 수도권 가치가 더욱 올라갈 것으로 전망된다. 반면 지방은 인구 감소와 지역경제 침체라는 이중 악재에 계속 고전할 수밖에 없을 것으로 예상된다. 지방에서는 그나마 'U자형 국토개발'로 수혜를 볼 남서해안과 그린벨트가 풀리는 지방 도농복합도시 정도만 압축해서 접근하는 것이 안전할 것으로 보인다. 경부대운하 수혜지역인 여주 충주 문경 상주 밀양 등은 혜택을 입을 수 있지만 정책적 리스크가 너무 크다는 부담이 있다. 경제성이나 환경 훼손 등 논란이 심해 자칫 투자가 힘들어질 수도 있기 때문이다. ◆ 중대형 아파트가 시장 주도 = 지난해 가을부터 소형 아파트 강세 현상이 뚜렷하다. 하지만 전문가들은 시장을 주도하지 못할 가능성이 크다는 데 의견 일치를 보이고 있다. 양은열 YEL부동산연구소 대표는 "지난해 소형 아파트 가격 강세는 그동안 중대형과 가격 격차를 메우는 수준 정도"라며 "더 이상 큰 폭 상승은 기대하기 힘들 것"이라고 말했다. 국내 인구구조상 1인 가구 증가로 인해 소형 아파트 시대가 올 것이라는 전망도 있지만 시기상조라는 지적도 많다. 시장 주도세력은 40대 가장 교체 수요며 이 수요가 앞으로 4~5년 이어질 것이라는 것. 김학권 세중코리아 대표는 "가구 수가 줄어들더라도 소득이 증가하면 좀 더 넓은 집에 살려는 욕구가 강해져 중대형 수요는 줄지 않을 것"이라며 "1인당 주거 면적이 선진국에 비해 낮은 점을 감안하면 중대형 쏠림 현상은 좀 더 지속될 것"이라고 내다봤다. ◆ 버블세븐 지역 세금 혜택 = 이번 이명박 당선인이 내건 부동산 공약 중 하나는 주로 종부세와 양도세 부담을 덜어주겠다는 것이다. 종부세 기준이나 양도세 고가주택 기준을 6억원에서 9억원으로 완화하면 이 금액대 아파트가 많은 지역이 수혜를 볼 것으로 보인다. 주로 고가 주택이 몰려 있는 버블세븐 지역들이 집중적으로 혜택을 보게 될 가능성이 크다. 임달호 현도컨설팅 대표는 "최근 버블세븐 지역 고가 주택이 힘을 쓰지 못한 것은 대출 규제뿐 아니라 세금 중과 영향이 크다"며 "지난해 숨고르기를 해 가격 메리트도 어느 정도 생긴 상태에서 세금이 완화되면 이들 지역이 다시 각광받을 수 있다"고 말했다. 지난해 소외 지역에서 가격이 많이 오르긴 했지만 가격 차이 메우기에 어느 정도 성공해 가격 오름세는 한풀 꺾일 가능성이 크다고 전문가들은 지적한다. [이호승 기자]mk