전원생활, 전원주택의 변화

도시민들의 전원생활에 대한 관심은 점점 늘고 있습니다.
하지만 막상 실행 하려면 여의치 않습니다.
정책에서 도움을 주는 것 같지만 깊게 들여다보면 별 영양가는 없다는 말을 많이 합니다.
제도가 바뀌지 않는 이상 2008년도도 큰 변화는 없을 것입니다.
그래도 희망적인 것은 실수요자들이 꾸준히 늘고 있고 정책에서 꾸준히 관심을 보이고 있다는 점입니다.
풀어야 할 숙제는 많지만 기대는 큽니다. 특히 농림부와 지자체에서 시행하고 있는 전원마을조성사업이 어떻게 제도화 되고 어떤 방향으로 진행되느냐에 따라 시장에 미치는 영향은 매우 클 것으로 보입니다.
2008년도 전원생활과 전원주택의 변화를 진단해보았습니다.


2007년도를 한마디로 진단해 보면 전원생활 인구는 급격히 늘고, 국민들의 관심은 높아지는데 반해 전원주택 시장은 꾸준한 침체였다고 정리 할 수 있습니다. 전원생활에 관심이 높으면 당연히 전원주택 시장이 살아나야 하는데 그렇지 못했습니다.

이것은 수요자들의 관심에 딱 떨어지는 전원주택 상품이 없었다는 것이 우선적인 문제입니다. 전원생활 수요는 매우 다양한 요구를 하고 있지만 시장에서는 이들의 입맛에 맞는 마땅한 상품이 없었습니다. 게다가 땅값은 오를 대로 올라 전원생활을 위한 토지 구입에 부담이 되고 있으며 건축적 측면에서도 자재나 공법에 뾰족한 대안이 없는 것이 현실입니다. 이것이 시장을 위축시키고 있습니다.

또 하나는 정책에서 받쳐주지 못하고 있다는 것입니다. 1가구 2주택 양도세 중과나 실거래가 신고, 부재지주 토지 양도세 중과 등에 대한 부담으로 전원주택 수요자들을 많이 위축시키고 있습니다.
여기에 서울과 수도권 아파트 가격 상승과 신규 신도시 개발 발표 등으로 투자 효과를 기대한 수요자들이 아파트에 집착을 버리지 못하고 있는 것도 하나의 원인일 것입니다.

정부에서는 농촌 활성화란 차원에서 전원생활자들을 위한 정책들을 내놓았지만 피부에 와 닿지는 못합니다. 예를 들어 1가구 2주택 양도세 비과세되는 농촌주택의 범위는 현실성이 많이 떨어집니다. 또 주말주택의 활성화를 위해 주말주택의 농지보전부담금을 감면해주는 제도도 올부터 시행을 했지만 실질적인 혜택의 폭이 작아 관심 밖이었습니다.

이런 추세에서 2008년도 시장을 진단한다면 2007년도와 별 차이가 없을 것으로 보입니다. 전원주택시장만 놓고 보았을 때 오히려 전년도보다 더 많이 위축될 것으로 보이고 특히 전원주택지의 거래는 많이 위축될 것으로 예상됩니다.

도시민 삶의 질 욕구 상승, 은퇴자들의 도시 탈출, 정책의 관심

강력한 부동산 대책으로 서울과 수도권의 아파트 가격은 잡히고 있는 분위기지만 가격이 언제 어느 방향으로 튈지 모를 상황입니다. 투자 측면에서 볼 때 아파트는 여전히 메리트가 있는 상품입니다. 특히 수도권 곳곳에 신도시 개발이 발표되고 있습니다.

이런 이유로 투자자금이나 여윳돈은 서울과 수도권에 집중화 될 것은 뻔합니다. 전원주택은 여전히 투자의 변방에 머물러 있을 수밖에 없으며 도심지 투자유혹이 전원주택 실수요자들까지도 망설이게 합니다. 그나마 기대를 건다면 웰빙 등으로 인한 친환경 주거에 대한 일반인들의 관심과 은퇴자들의 탈 도심 행렬입니다.

또 하나 정책에서 지역 균형발전과 농촌 활성화를 위한 다양한 정책을 마련해 도시민들의 농촌이주를 도와준다면 전원주택 시장도 덩달아 살아날 수 있을 것이란 기대를 해봅니다.

마당이 있는 집에 살며 주거의 질을 높이겠다는 층이 늘고, 은퇴자들을 중심으로 주거비용 부담이 큰 도심을 벗어나 생활비를 줄여 살겠다는 사람들이 많아지고 있습니다. 게다가 공동화 되고 있는 농촌을 활성화시키겠다는 정부의 의지와 도시민들의 전원생활 욕구가 결합할 움직임을 보이고 있습니다. 시장 활성화에 기대를 거는 이유입니다.

최근 토지시장의 움직임에 이런 현상이 나타나고 있습니다. 2006년 말을 기점으로 토지 급매물들이 쏟아져 나올 것이란 분석을 많이 했습니다. 2007년부터 세금부담이 커져 해를 넘기지 않고 처분하는 것이 좋을 것이란 논리였습니다.

그러나 기대하는 것처럼 땅값이 떨어지지 않았으며 좋은 매물은 더욱 귀하게 되었습니다. 오히려 경관이 어느 정도 받쳐주는 작은 땅은 가격이 올랐습니다. 꽁꽁 얼어붙은 토지시장에서도 이런 매물들은 나오기 무섭게 임자가 나서고 있습니다. 전원주택 실수요자들이 움직이고 있기 때문입니다.

이들의 입맛에 맞는 땅은 없어 못 팔 정도입니다. 이런 땅을 찾는 사람들은 대부분 당장 전원주택을 지어 이주해 살겠다는 사람보다 주말농장이나 주말주택으로 이용하든가 여건이 되면 전원주택을 짓겠다는 계획을 하고 있습니다.

주말농장, 주말주택 자리 굳히고 타운하우스 다양화

2007년 전원주택시장은 이런 실수요자들로 더욱 굳어질 것 같습니다. 특히 전원주택의 고정개념에서 벗어난 주말주택이나 주말농장이 대세를 이룰 것이며 타우하우스 형태의 주거공간이 다양하게 선보일 것 같습니다.
이미 토지를 소유하고 있는 사람들을 중심으로 자신의 땅을 주말농장으로 이용하든가 부담이 안 되는 선에서 주말주택을 지어 여가용으로 사용하고 있습니다. 이런 추세는 사회적인 분위기와 정책적인 배려가 맞물리면서 꾸준한 상승이 기대되고 있으며 전원주택시장의 확고한 상품으로 자리매김할 것입니다.

많은 도시민들이 은퇴 후 전원생활에 관심을 갖고 있지만 실제 실천하는 경우는 드뭅니다. 그만큼 결정하기가 쉽지 않기 때문입니다.
전원생활을 막연히 목가적인 생각으로만 시작하면 실패합니다. 단순한 투자와는 다릅니다. 전원생활은 꿈이 아니라 실제 살아야 하는 현실입니다. 그렇기 때문에 준비할 것들이 많습니다. 도시에 살다 전원생활을 하겠다며 전원주택을 지어 사는 사람들 중에는 실패하고 다시 도시로 돌아가는 경우도 많습니다. 이렇게 실패하는 사람들 대부분은 적응기간 없이 성급한 결정을 내렸다는 것입니다. 이럴 경우에는 경제적인 피해도 큽니다.

전원생활을 하기 위해 전원주택을 짓는 사람들이라면 반드시 적응할 수 있는 기간이 필요합니다. 주말농장과 주말주택은 이런 측면에서 전원생활의 연습장, 시골행의 교두보로 적당하며 이것이 정책과 맞물려 관심을 끌고 있습니다.

전원주택과 전원생활에 관심 있는 사람들을 대상으로 ‘OK시골’에서 2007년 10월 “전원생활용으로 집을 짓는다면 어떤 유형에 얼마 정도 투자할 것인가?”란 주제로 설문조사를 한 결과 816명이 참가해 63%가 주말주택용으로 짓겠다고 응답해 주말주택에 관심을 갖는 수요가 많은 것으로 나타났습니다.
투자비는 주말주택으로 1억원 이하가 49%, 상시거주용으로 2억원 이하가 26%로 가장 많았습니다. 주말주택용으로 1억원~2억원 정도 투자하겠다고 응답한 경우는 12%, 2억원 이상 투자하겠다는 응답도 2%나 됐습니다.
주말주택은 소규모로 가능합니다. 이 정도의 주택이라면 1가구 2주택 양도세 중과에서도 자유롭습니다.

1천㎡ 이하 주말농장, 150㎡ 이하 농촌주택 양도세 비과세

전원주택 수요자들은 1가구 2주택에 대한 부담이 특히 큽니다. 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과조치가 전원주택 수요자들을 움츠러들게 하고 있습니다.

수도권과 6대 광역시에선 50%의 양도소득세를 부담할 각오를 하고 전원주택을 마련해야 하는데 추가 매입하는 주택이 기준시가가 1억원 이상만 되면 양도세 중과 대상이 되기 때문입니다. 땅값이 비싼 수도권에선 대부분의 전원주택이 기준시가 1억원을 웃도는 게 현실입니다. 하지만 지방의 경우에는 기준시가 3억원이 넘어야 양도세 중과 대상이 됩니다. 땅값이 비교적 싸기 때문에 양도세 중과는 피할 수 있습니다. 수도권을 벗어난 지역에서 가격이 저렴한 주택이라면 세금부담이 적습니다.

특히 주말농장과 소규모 농촌주택은 양도세 비과세 대상입니다. 수도권과 광역시 이외의 농어촌지역에 있는 농촌주택은 1가구 2주택 중과 대상에서 제외되고 양도세를 면제해 줍니다. 양도세 비과세 대상인 농촌주택은 상시거주용 전원주택으로는 부족한 기준이지만 주말주택으로는 충분합니다.

1가구 2주택의 적용을 받지 않는 농촌주택은 대지 600㎡(200평) 이하, 연면적 150㎡(45평) 이하, 기준시가 7천만원 이내의 주택입니다. 이때 도시주택을 ‘3년 이상 보유하고 1년 이상 거주’해야 하고 새로 산 농어촌주택도 3년 이상 보유해야 합니다. 집을 한 채 팔고 나머지 한 채가 남을 경우 3년 이상 보유만 하면 남은 집을 팔 때 양도세를 내지 않습니다.
단, 국토계획법에 의한 도시지역 및 허가구역, 관광단지, 투기지역 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되는 지역 등은 제외됩니다.

토지의 경우에는 세대별 합산이 3억원을 넘으면 종합부동산세 과세 대상이 됩니다. 또한 올해부터 모든 토지는 실거래가로 과세됩니다. 비사업용 나대지나 잡종지, 부재지주 소유의 농지, 임야, 목장용지 등도 양도할 때 양도세 60% 중과 대상이 됩니다.

이런 이유로 2008년부터 땅을 구입할 때는 신중해야 하는데 도시민이 소유한 1천㎡ 미만의 주말농장은 양도세 중과 대상에서 제외되므로 문제가 없습니다.

농지는 원칙적으로 농사를 짓는 농민이 직접 경작을 목적으로 해야만 구입할 수 있습니다. 농사를 짓지 않는 도시민은 농지를 소유할 수 없습니다. 그러므로 농지를 구입하기 위해서는 농지취득자격증명을 받아야 하는데 이때 면적제한이 있습니다. 1천㎡(303평) 이상 구입해야만 취득자격이 주어지고 그 이하는 구입할 수 없습니다. 하지만 도시민의 전원생활 수요가 증가하면서 2002년 12월 법 개정을 통해 도시민의 농지 소유를 제한했던 농지법 조항이 폐지 및 변경됐습니다.

그 내용은 ‘농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용해 취미 또는 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배’하는 주말체험영농으로 목적으로 할 경우 1천㎡ 미만의 농지를 소유할 수 있도록 했습니다.

또 2007년부터는 주말체험 영농을 목적으로 구입한 주말농장에 짓는 33㎡(10평) 이하의 주말주택에 대해서는 농지를 전용할 때 부담하는 농지보전부담금을 50% 감면해 주기로 했습니다.

이런 이유로 주말농장과 주말주택이 새로운 관심을 받게 되었습니다. 하지만 1천㎡ 미만의 소규모 필지를 찾기 힘들기 때문에 큰 땅을 필지분할을 하는 방법을 택할 수 밖에 없습니다. 2006년부터 필지분할이 매우 어려워졌습니다. 허가를 받아야 분할이 가능합니다. 투기지역에서는 아예 분할이 되지 않습니다.

주말농장에 관심이 있다면 동호인으로 모여 땅을 구입한 후 분할을 하는 방법을 선택하는 것도 좋을 것입니다. 주말농장으로 이용하겠다는 도시 실수요자들에게는 분할도 큰 문제가 되지 않을 것입니다.
전원주택의 대표적인 트랜드 중 하나가 뭉친다는 것입니다. 개별적으로 지어지던 전원주택이 한 곳으로 모이고 있습니다. 과거 경관 좋은 곳, 남들 눈에 띄지 않은 산속이나 계곡 등을 찾아 한 채씩 지어지던 매니아급 전원주택들이 마을 가까운 곳이나 도시기반을 이용할 수 있는 곳에 들어서고 있습니다.

어느 지역에 전원주택이 한 채 지어지기 시작하면 그 주변으로 급속히 늘어 자연스럽게 전원마을이 형성되는 것을 쉽게 볼 수 있습니다. 나 홀로 지어지던 개별 전원주택보다 기반시설이 좋은 마을형태를 선호하는 경향이 뚜렷합니다.
특히 땅값이 비싼 수도권이나 도심 주변의 전원주택들은 대부분 단지형태를 띄고 있습니다.

단지형으로 개발되는 전원마을은 어울려 살 수 있는 이웃이 있고 개발회사에서 일괄 개발 후 분양하기 때문에 땅 구입에서 집짓기까지의 과정에서 신경 쓸 일이 없습니다. 기반시설이 갖추어져 있어 생활하기 편리한 장점도 있습니다. 또 공동시설들을 이용해 자연스럽게 주민들과 어울릴 수 있고 편리하게 전원생활을 할 수 있습니다.

하지만 지금까지 개발되었거나 현재 개발되고 있는 전원주택단지 중 기반시설이나 편의시설을 제대로 갖추고 있는 단지를 찾기 힘듭니다. 단지 내 주민들이 이용할 수 있는 공동시설은 아예 없어 말만 마을이지 도심의 단독주택이나 별 차이 없다는 것이 문제입니다.

개발자들이 수익을 조금이라도 더 내기위해 공유면적은 최소로 줄이고 개별면적을 높이다보니 마을에서 주민들이 어울릴 수 있는 편의시설이나 커뮤니티 공간은 전혀 없습니다.
기존의 전원주택단지개발 방법에서 탈피해 최근 민간개발회사들도 다양한 시도를 하고 있습니다. 대표적인 것이 함께 사용하는 공간을 늘이고 개인 소유 부지면적을 줄이는 타운하우스입니다.

2008년도를 기점으로 도심 주변 지역, 특히 지가 상승으로 인해 개별필지의 전원주택 개발이 부담되는 지역이나 도심 출퇴근이 가능한 지역으로 전원주택 형태의 타운하우스 개발이 눈에 띌 것으로 보입니다. 사업주체도 부동산 개발회사에서 개발한 후 분양하는 기존의 방식뿐만 아니라 동호인들이 모여 직접 개발하는 방법, 수요자 모임이 형성된 상태에서 전문가들이 개발을 대행하는 형태가 많아질 것으로 보입니다.

전원마을사업으로 전원주택단지 개발사업 제도권 진입

2007년도의 최대 이슈는 전원마을이 될 것으로 보입니다. 기존의 전원주택단지들과 차별화를 띄는 것이 정부와 지방자치단체에서 시행하고 있는 전원마을입니다. 전원마을이란 용어가 정부 정책 꼭지로 사용되면서 기존 민간차원에서 개발되던 전원주택단지와 구분 짓기는 불확실합니다. 도시민들의 전원생활을 위한 공간이란 점에서 전원주택단지와 전원마을의 차이는 사실상 없습니다.

굳이 차이를 둔다면 민간과 공공의 차이라 할 수 있습니다. 이전 민간개발업자들이 땅을 구입해 전원주택지를 개발한 후 한 필지씩 매매해 집을 짓고 마을 모습을 갖추어 가던 것을 일반적으로 전원주택단지라 불렀다면 농림부에서 도시민의 농촌유치를 위해 조성하는 마을은 전원마을이란 용어를 사용합니다. 농림부에서 ‘전원마을조성사업’ 등 전원마을이란 용어를 정책적으로 사용하면서 민간에서 행해지는 전원주택단지개발이 제도권으로 다가섰다는 의미부여를 할 수는 있을 것입니다.

또 하나의 차이를 둔다면 전원주택단지는 단순한 부동산 개발이며 택지 공급 위주라면 전원마을은 규모화 되고 완벽한 기반시설에 주민들 간 커뮤니티를 강조한 마을 운영 프로그램에 더 많은 비중을 둔다는 것입니다. 현재 분위기에서 이런 차이를 찾을 수는 있겠지만 앞으로는 전원주택단지들이 모두 전원마을로 정리가 될 것으로 보입니다.

농촌지역에 여러 개의 전원마을을 조성해 도시민 유치하겠다는 것이 정부의 의지입니다. 민간에서 하는 것보다 규모가 크고 공도 많이 들이고 있습니다.
각종 편의시설과 공공시설들을 제대로 갖춘 곳들도 많습니다.
수요자들은 이런 마을들이 공공성을 띠고 있기 때문에 믿습니다. 현재 전국에서 정부의 지원을 받아 조성되고 있는 맞춤형전원마을은 약 50여 개이며 앞으로 300개 정도의 전원마을을 정부에서 조성할 계획인 것으로 알려집니다.

또 하나 시장변화의 가장 큰 변수는 대형 건설사들의 참여입니다. 꼭 전원마을조성은 아니라 하더라도 대형 건설사들이 전원생활 관련 시장으로의 진입 기회를 찾고 있다는 점입니다. 이들은 조직과 자본을 갖추고 있어 단순한 전원주택단지가 아닌 레저와 주거를 겸한 복합생활공간으로의 개발에 관심을 보이고 있습니다.
기존 전원주택단지나 전원마을과는 크게 차별화 될 것입니다.

이것이 가시화 된다면 기존 소규모 전원주택단지 개발자들은 많이 힘들게 되고 소형 전원주택시공업체들도 하청업체 정도의 기능을 할 것으로 보여 준비가 필요한 시점입니다.

 

전원마을조성사업 활성화를 위한 제도 정비 시급

이런 전원마을에 대한 정책 의지가 2008년도 전원주택단지, 전원마을시장에 바람을 일으킬 것으로 보이며 가장 큰 변화를 예고하고 있습니다. 농림부는 2006년에 도시민들의 농촌정착 욕구를 이미 확인했습니다. 전원마을 홍보를 위해 2006년 10월 12일부터 15일까지 코엑스에서는 전국 지자체들이 참가한 전원마을페스티벌을 개최했습니다.

20개 시군에서 22개 마을조성사업 계획을 전시하고 수요자 모집에 들어갔는데 도시민들의 관심을 폭발적이었습니다. 1일 평균 1만명 이상의 관람객들이 방문했으며 전체 2천814세대 모집에 9천411명이 입주신청을 해 3.3대 1의 경쟁률을 보였습니다.

농촌 활성화란 명분으로 지자체에서 적극적으로 전원마을을 조성토록 하여 도시민들의 전원생활욕구를 농촌으로 불러들이겠다는 것이 정부의 의지인데 2008년도가 본격적인 추진의 시발점이 될 것으로 보입니다.
염려스러운 점은 정부와 지자체가 직접 전원마을 조성사업을 할 경우에는 소규모 전원주택단지를 조성하는 민간업자들의 위축이 예상된다는 것입니다. 이런 부분에 대한 정책의 배려가 필요합니다. 전원마을의 불씨는 이러한 민간업체들이 그동안 열심히 지펴왔기 때문입니다.

정부와 지자체에서 조성하는 전원마을이라 하여 문제가 없는 것은 아닙니다. 활성화를 위해서, 수요자들의 피해를 없게 하려면 제도정비가 시급합니다. 현재로서는 제도의 미비가 전원마을 조성에 걸림돌이 되고 있습니다.
2006년 전원마을페스티벌에 참가한 마을들의 예로 볼 때 입주 때까지 풀어야할 난제가 만만치 않음을 보여주었습니다.

특히 지자체에서 개발하는 전원마을의 경우에는 자치단체의 사업의지가 중요합니다. 예산확보의 어려움, 행정지연 등으로 사업이 불투명하거나 연기될 수 있으므로 수요자들은 분양을 받을 때 단지 내외의 인프라는 물론 자치단체가 적극적으로 사업할 의향이 있는지, 사업진척의 어려움은 없는지를 확인해 보고 분양을 받아야 문제가 없을 것입니다.

전원마을들은 단순히 땅과 집이 모여 있는 의미에서 벗어나 어울려 살 이웃이 있고 함께 할 수 있는 일이 있고 놀이와 문화가 있는 커뮤니티 공간으로서의 의미가 큽니다.

주민의 구성방법도 공고를 통해 모아들이는 방법에서 탈피해 추구하는 삶의 가치가 같거나 비슷한 일을 하는 사람들, 뜻이 맞는 동호인들이 모여 마을을 만들어 사는 것들이 활발해질 것입니다. 제대로 된 마스터플랜과 의식을 갖고 조성되는 마을들은 산발적으로 조성되는 전원주택들의 난개발 문제를 해결할 수 있을 것이며 그 속에 사는 주민들의 삶의 질도 한층 높여줄 것입니다.

전원마을조성에서 가장 중요한 것은 부동산공법이나 건축공법에 치우쳐 보기 좋은 공간, 기능이 뛰어난 공간을 만드는 것에만 신경 쓰면 안 된다는 것입니다. 어울릴 수 있는 이웃이 있고 그들과 더불어 삶의 가치를 높여갈 수 있는 프로그램이 전원마을개발의 중요한 키워드가 될 것이며 수요자들의 선택 기준이 될 것입니다.