부동산 경매, 말만큼 쉬울까?

부동산 경매, 말만큼 쉬울까?

 

2003년 민사 집행법 개정 이후 경매가 대중화되긴 했지만 일반인들에게는 여전히 낯설고 먼 남의 나라 이야기처럼 들린다. 알고 보면 쉽다는 경매, 얼마만큼 쉬울까?

 

경매는 부동산을 매입하는 방법 가운데 하나로, 다양한 장점이 있다. 우선 공인된 법원과의 거래이다 보니 이중 매매나 중개업자의 도주 같은 사기를 당할 염려가 없다. 다음으로는 시세보다 싼 가격에 구입할 수 있다는 점. 요즘 같은 부동산 가격 상승기에는 시세대로 다 주고 낙찰을 받기도 하고 법적 분쟁 소지가 많은 복잡한 물건은 감정가 대비 50% 이하의 헐값으로 구입하는 경우도 있기는 하지만, 대부분의 경매 물건은 1~2회 유찰되었다가 시세 대비 평균 70~90% 사이에 낙찰된다. 게다가 부동산 중개 수수료 및 취득세·등록세까지 거저 얻는 효과를 볼 수 있다.
또한 낙찰을 받으면 법원 직원이 부동산에 걸린 그간의 법적인 여러 물권과 채권을 깨끗하게 정리해 주는 이익까지 얻을 수 있다. 이른바 ‘말소 기준 권리’보다 후순위인 각종 물권 채권이 낙찰을 통해 소멸되어 낙찰자는 깨끗하게 정리된 부동산 등기부를 손에 넣게 된다. 그러나 뭐니 뭐니 해도 부동산 경매의 최대 장점은 ‘남는 장사’라는 점이다.
주식 투자의 경우 주식을 매입한 가격보다 상승해야만 이익을 얻는 구조다. 하지만 부동산 경매는 낙찰을 받으면 일단 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 매입하는 효과로 인해 시세로만 팔아도 수익이 나는 아주 재미있는 구조다. 물론 단점도 있다. 권리 분석을 제대로 해 훗날 법적인 다툼을 피해야 하고, 기존에 살던 이들을 억지로 내보내야 하는 일 등이 부담으로 다가올 수도 있다. 하지만 부동산 경매는 이 같은 단점을 충분히 보완하고도 남을 여러 가지 매력을 가지고 있다. 그렇다면 부동산 경매는 무엇을 어떻게 해야 하는가?


첫째, 본인의 투자 목적을 정한다. 현재 자신이 가지고 있는 여유 자금은 얼마인지, 매매를 할 것인지 임대를 놓을 것인지, 혹은 내 집 마련 기회로 삼아 입주해서 살 것인지를 고민해야 한다.

둘째, 목적이 명확해지면 대법원 홈페이지나 사설 정보 사이트를 통해 경매 사건을 열람한다(요즘은 사설 경매 정보에 주변 시세는 물론 권리 분석까지 친절하게 소개하는 경우가 많으므로 소액을 들여 사설 정보 사이트를 이용하는 것도 좋은 방법이다). 그 다음 이러한 정보를 통해 자신의 투자 목적에 맞는 물건을 검색해 추린다. 이때 자신이 잘 알고 있거나 자신이 살고 있는 인근 지역의 물건 위주로 검색하고 입찰해야 시세 문제 및 향후 발전 가능성 등에 대해 명확히 할 수 있고, 투자 실패 확률을 줄일 수 있다. 나아가 등기부등본과 전입 세대 열람 등을 통해 소위 권리 분석을 한다. 권리 분석을 제대로 해야 훗날 일어날지 모를 법적인 다툼이나 명도 시 분쟁 소지를 줄일 수 있다.

셋째, 물건을 정했으면 현장을 방문해 건물이 양호한지, 주변 환경 여건은 어떤지, 현재 거주자는 누구인지를 파악한다. 주변 부동산을 돌아다니며 감정가가 제대로 책정되었는지, 건물 하자로 추가 금액이 더 필요할 것인지를 판단해야 한다. 이는 입찰 가격 선정에 중요한 기준이 된다.

넷째, 법적인 절차에 따라 입찰 당일 입찰 시작가의 10%에 해당하는 보증금, 본인 신분증과 도장을 지참하고 관할 법원을 방문해 입찰 명세서를 작성하고 입찰에 참여한다. 이때 현장 답사를 통해 파악한 시세를 바탕으로 차 순위와의 격차가 최소한이 되도록 입찰가액을 써낸다. 시작가가 1억이고 차 순위가 1억 2천일 때, 1억 5천을 써서 낙찰을 받은 이와 1억 2천10만원으로 낙찰 받은 이의 경우 어느 쪽이 효율적인 투자인지를 생각하면 쉽게 이해될 것이다. 필자는 차 순위와 9천원 차이로 낙찰 받은 적이 있고, 5만원 차이로 떨어진 적도 있다. 차 순위와 근소한 차이로 낙찰 받는 재미 또한 경매의 숨은 매력이라 할 수 있다.

다섯째, 낙찰 후 낙찰 허가 결정이 떨어지면 잔금을 납부해 소유권을 획득하고, 기존에 살던 이를 내보내는 명도 절차를 거친다. 명도 상황은 그때그때 다양하게 처리하므로 자세한 설명은 생략한다.
이러한 일련의 절차를 걸쳐 낙찰 받은 집을 깨끗이 청소하고 노후한 부분을 고치거나 장판과 도배를 바꾼 다음 매매를 하거나 임대를 놓으면 경매는 끝을 맺게 된다. 이렇듯 간단하다면 간단하게 끝낼 수 있는 것이 바로 법원 경매다. 혹자는 권리 분석이 어렵다 하고, 혹자는 명도가 어렵다며 경매 입찰을 꺼리는데, 자신감을 갖고 이러한 문제들을 해결해 나간다면 법원 경매는 내 집 마련의 기회뿐만 아니라 짭짤한 투자 수익을 안겨주는 도구가 될 것이다. 다음에는 구체적인 사례를 통해 법원 경매에 좀 더 다가가도록 하겠다.