[스크랩] 법원경매 구조이야기...총정리

법원경매 구조이야기...총정리

 

 

법원경매를 통해 부동산에 투자하면 돈번다는 말이 사실인지 구조적으로 살펴보자

하나 : 가격구조로 보기 

호가(呼價)≥매매가≥감정가격≥저당가(채권액)≥ 처분가(낙찰가)

이것은 본인이 생각해 본 우리나라 부동산가격의 서열이라고 생각한다.
무슨 말인가? 하면 예를 들어 강남구 역삼동 00번지에 어떤 부동산이 하나 있다고 하자. 대지는 100평이고 연건평은 300평으로 매매되는 시세는 대략 20억원쯤 한다고 가정해 보자.

이 부동산의 소유자가 매매로 처분하려고 부동산 중개업소에 매물로 내놓을 때 마음속으로는 한 20억 원 정도만 손에 넣으면 팔아버리겠다고 생각했다고 하자. 세상의 어떤 소유자도 이것을 부동산중개업소에 매물로 내놓으면서 20억원에 내놓지는 않는다.

마음속으로는 20억원을 생각하면서도 22～25억 원 정도를 부른다는 것이다. 그래서 흥정하는 과정에서 조금 깎아 주는 척해야 거래가 성사되기 때문이다. 이것이 호가다. 즉 호가(呼價)는 매매가보다 높을 수밖에 없는 것이다. 매수자도 흥정으로 조금이라도 깎으려 드는 것이 당연하지 처음에 부르는 값을 다 주고 사는 바보는 그리 흔하지 않기 때문이다.

만약 이 부동산을 금융기관에 담보로 제공하고 융자를 받으려는 경우에는 이것저것 재보고 해서 15억～18억 원 정도로 감정이 되는 것이 타당하고, 그것의 80%정도가 융자된다면 13억～15억 원 정도가 융자되는 것이 일반적이다.

소유주가 하던 사업(일)이 제대로 되지 않아 추가로 제2금융권에서 얼마간의 융자를 추가로 일으키고, 어쩌고 하다가 후순위 가압류 몇 건 하는 식이다가 끝내 이 부동산은 경매시장에서의 등기부등본 세탁과정(촉탁등기)을 거치지 않으면 도저히 어떻게 할 수 없는 상황이 벌어지게 된다.

낙찰가가 많이 상승했다고는 하지만, 아직도 2순위 이하의 채권자들이 자신의 채권을 만족하는 예는 그다지 흔하지 않다. 두 차례 유찰되어 감정가격 대비 64%에서 응찰자가 있어 75%정도인 13억원 전후에서 낙찰이 되었다고 해 보자.

다시 말씀드리지만 IMF관리체제가 우리 국민에게 끼친 가장 긍정(?)스러운 것은 온 국민에게 혹독한 경제공부를 시켰다는 점일 것이다. 무슨 말이고 하니 IMF를 겪기 전에는 경매를 당한 부동산이라고 하면 왠지 꺼림칙하고, 재수(?)없는 것으로 여겨지고, 전세를 들어가려 해도 찜찜해 했던 것이 일반적인 정서였다.

경매로 구입한 주택을 전세를 주려고 했을 때 이사오려는 아주머니가 하시는 말씀 왈 “경매로 싸게 샀으니 전세도 싸게 주세요!”라던 말을 잊을 수가 없고, 심지어 부동산중개소 할아버지도 “싸게 샀으니 좀 더 싸게 팔어!?” 하시는 대개 그런 인식이 일반적이었다. 그러다가 IMF를 겪으면서 부터는 인식의 대전환이 일어났다.

하기야 IMF구제금융의 난리 통에 경매를 당한 부동산이 얼마나 많았는가? 그래서 지금은 경매를 당한 부동산이니 재수 없다는 식의 인식은 많이 없어진 것이 사실이고, 지금의 관심사는 “이 집 잡혀있어요?”일 뿐이다.

즉 경매를 통해 등기부등본만 깨끗이 세탁(?)되고 나면, 처분(임대 또는 매매)하는데 아무런 애로가 없다는 것이다(IMF만세 삼창이라도 부를까?). 정리를 해보면 20억 원짜리 부동산을 이전비 수리비 금융비용해서 15억원을 들여 소유권을 획득하는 순간, 매매가격 20억 원짜리 완전히 정상적인 부동산으로 다시 환생한다는 말이다.

 

요약해 보면

호가(呼價)≥ 매매가≥감정가격≥저당가(채권액)≥ 처분가(낙찰가).

22억~≥20억원≥15~18억원≥13~15억원≥13억원 제경비=>15억 원 정도
들여 소유권을 취득하는 순간에 바로 20억 원짜리 복덩어리로 돌변한다는 것이다. 차익 5억원을 실현하기 위해 무슨 노력을 했는가?

어떻게 이런 도술(?)이 가능할까? 물론 법원경매니까 가능한 것이다.
이런 도술은 몇십년 도를 닦아 내공이 높이 쌓인 도사들만 부릴 수 있는 도술일까? 독자들은 얼마정도를 연마하면 이런 도술을 부릴 수 있을까?

두 번째 - 이해관계인으로 보기

법원경매를 처음 공부할 때 우리는 경매의 종류에 대해서 임의경매(?), 강제경매가 있다고 배우게 된다. 그러면 우리가 경매로 돈을 버는데 어떤 차이가 있을까? 극단적으로 말한다면 아무런 차이가 없다.

부동산이 어떤 경로를 통해서 법원경매시장에 공급되었는가?

경매를 신청한 채권의 종류가 어떤 것인가 하는 정도의 차이말고는 아무런 차이가 없다는 말씀이다. 투자자의 입장에서 굳이 그 차이를 알아보려 한다면, 강제경매가 임의경매에 비해서 경매개시 신청단계에서 한번의 심리를 거쳤기 때문에 차후에 경매가 실체가 없다는 등의 이유로 취하될 가능성이 적다는 것 정도이다. 즉 우리(낙찰자)입장에서는 어떤 경로로 해당부동산이 경매시장에 공급되었는가는 그다지 중요하지 않다는 것이다.

그럼 우리가 중요하게 여겨야 할 것은 무엇인가?

그것은 우수한 물건을 어떻게 찾아내고, 도사처럼 낙찰 받아 알토란같은 수익을 올리는가? 하는 것만이 관심의 전부라고 한다면 지나친 표현일까? 이쯤에서 우리는 경매에 관련된 이해당사자들을 살펴볼 필요가 있다.

즉 경매가 진행되기까지 해당 물건에 관계되는 수많은 이해관계인과 그들의 입장을 잠시 생각해보고 그리고 응찰해서 잔금치르고 촉탁등기를 통해서 소유권을 넘겨받는 과정, 명도 등을 통해서 완전한 점유까지 확보하여 경매에 성공하기까지, 그리고 그 다음에 낙찰인의 목적에 따라 처분(임대 또는 매도)과정을 대략 살펴보자.

1) 채무자(소유자) :

 

사건번호 00타경12345의 소유자로 어떤 이유로 자신의 부동산을 은행 등의 금융기관이나 혹은 개인에게 담보로 제공하고 채권*채무관계를 형성하는 데서부터 이야기는 시작된다. 즉 빚을 얻어서 뭘(사업, 장사, 주식투자등 . . ) 하는 것으로부터 경매의 서곡은 울리는 것이다.

2) 보증인 :

 

옛말에 보증서는 자식은 자식취급하지도 말라는 말이 있다.
그러나 그게 어디 말처럼 쉬운가? 부모, 형제 , 친인척, 선후배, 직장동료등등 . . 이런 저런 인연으로 자신의 담보나 신용만으로는 필요한 돈을 차용하는데 부족하니 보증 한번 서달라는 간곡한 보증부탁 받고 고민에 빠져보지 않고 갈등해 보지 않은 사람이 있으면 한번 나와 보시라 ! !

매정하게 거절하기도, 그런다고 서주고 잘못되어 여차하면 나와 가족이 살고 있는 하나밖에 없는 내 집이 나라가 버리는 상황이 올지도 모르고, 이 집 한 칸 장만하려고 그동안 먹을 것 입을 것 아끼며, 얼마나 많은 설음과 고생의 세월이 걸렸는데 하는 식의 . . 서주기도 그렇고 또 안 서주자니 또 그렇고 . . . . .
고민, 고민 끝에 실수하면 절대 안 된다며 신신당부하고 서 주었는데 !

그런데 세상일이라는 것이 마음처럼, 생각처럼 되는 일이 얼마나 있을까?
또 세상일이라는 것이 마음대로 생각대로 되버린다면 얼마나 재미(?)없을까? 보증 서주고는 고맙다는 인사나 약간의 선물정도로 마음씨 좋은 사람이라는 표면적인 인사(속으로는 얼간이라고 생각할지도 모르지만)와 함께 보증인의 고민은 시작되는 것이다.

그러다가 얼마 지나서 않아서부터 은행 등의 채권자로부터 원금에 이자가 연체되었으니 대신해서 갚으라는 독촉 전화에 이어, 계속 연체하면 가만두지 않겠다는 식의 협박전화가 오기 시작한다. 이런 사실에 처음에는 채무자도 미안해하고 “내일, 다시 내일, 모레”면 돈이 생기니 안심하고 며칠만 기다려 달라는 상황이 연출되기 시작한다.

이 때쯤이면 보증서 준 빚과 이자를 갚으시든지, 아니면 담보로 제공한 내 집(부동산)을 경매로 넘길 것인지에 대한 마음의 준비를 하셔야 하는 팔자가 되고 만다. 땅을 쳐 봤자 내 손만 아프고, 혈압 올려봤자 내 몸만 망가지는 상황이 되 버리고 마는 것이다.

3) 세입자 :

 

경매사건에서 드디어 “피눈물의 주인공 세입자”가 등장한다.
위의 채무자나 보증인은 그래도 자신(?)의 의지로 어떤 선택을 하고 있는데 반해, 경매가 진행되는 주택에 세든 임차세입자는 그야말로 “불쌍” 그 자체이다. 세입자가 자신의 피 같은 전세보증금을 날리려고 세를 들어가는 사람은 아무도 없다. 낙찰을 받아 잔금을 내고 명도를 하러 갈 때마다 듣는 이야기는 전세보증금을 날리는 사람은 말할 것도 없고, 대항력을 지녀 보증금 전부가 안전한 세입자마저도 한결 같이 지긋지긋하고, 하는 일도 손에 안 잡힌다고 하소연한다. 노이로제 걸릴 지경이니 하루라도 빨리 끝나버렸으면 한다는 것이다(노이로제 증세로 입원한 세입자를 경험한 적도 있슴).

세 들어 살고 있던 주택이 경매에 넘어가면 그 주택의 세입자들은 전세금액의 확보여부와는 상관없이 정상적인 생활을 하지 못하는 것이 일반적이다. 강의를 할 때마다 수강생들에게 받는 질문이 “경매를 하면 돈을 버는 것은 알겠는데 명도가 엄두가 나질 않는다”고, 말이 좋아서 명도고, 말로 안되면 명도소송을 통해 집행관을 동원해 강제로 끌어내는데 대략 300여만 원 정도 들고, 시간은 6개월 정도면 충분하다고 알고 있는 초보자가 의외로 많은데 절대로 그렇지 않다.

법원경매 선배로써 이 대목에서 한 가지 부탁하고 싶은 말씀은 무슨 일이 있어도 “명도소송”을 통해 임차인을 끌어내려는 생각은 경매를 처음 배울 때부터 버리는 것이 경매세계에서 장수할 수 있는 비결이라고 말씀드리고 싶다. 말로 해도 안나가고, 말도 안 되는 억지를 부리면서, 그야말로 생쑈를 하면서 죽어도 못나간다고 막무가내로 버티면 그 땐 어떻게 하냐고 물어보고 싶으실 게다. 그래도 끝까지 대화로 정리를 해야 뒤탈이 없지 강제로 끌어내기를 즐기시다가는 언젠가는 반드시 후환이 있다.

본인이 정글속 같은 경매세계에서 아직도 살아남아 있고, 앞으로도 계속 경매를 하겠다고 장담할 수 있는 이유중의 하나가 지금까지 숱하게 경매를 통해 소유권을 취득하여, 새 주인으로써 전세금을 한 푼도 못 받아가는 정말 불쌍하고 막무가내인 세입자들과 부딪히면서도 “한번도, 결코 단 한번도” 명도소송을 통해 세입자를 강제로 끌어내지 않았다는 점이다.

그게 가능하냐고? 반문하시는 분도 계셨다.
충분히 가능하다. 언제가도 말씀드렸듯이 이때 딱 맞는 말이 ‘易地思之“다.
입장을 바꾸어 놓고 한번 생각해 보면 어느 정도 해답이 나온다.
다시 말씀드리지만 부탁하고 싶은 것은 경매를 잘한다는 것이 “명도”를 잘 한다는 것이지, “명도소송”을 잘 한다는 이야기는 결코 아니라는 것이다

4) 채권자 :

 

얼마 전에 한참 상종가를 쳐 IMF시절 최고의 베스트셀러가 된 책 중에 “부자 아빠 가난한 아빠'라는 책이 있었다. 독자 중에도 읽어보신 분들이 꽤 되시리라고 생각한다. 그 책을 보면 ”빚(부채)”을 활용하는 것도 가난한 아빠를 탈출할 수 있는 한 방법이라고 역설하고 있다.

금융기관 등의 융자(부채)를 잘만 활용하면 부자가 되는 지름길이 될 수도 있다는 것이다. 얼마 전에 여의도의 어떤 부동산강연회를 들으러 간 적이 있었는데 강사로 나온 선생님이 재테크는 기본적으로 “부채테크”라는 말을 하셨는데 곰곰이 생각해보니 상당히 일리가 있는 말이었다. 즉 부동산이나 어떤 사업에 투자하는데 100% 자신의 자금으로 투자하는 분은 드물고 또 좋은 투자 방법이라고는 생각하지 않는다.

그러나 사업이나 투자 등이 당초의 계획과는 반대로 잘못되었을 때의 채권자는 채무자나 보증인의 엉덩이 살도 베어갈 준비를 하고 있다는 사실을 명심해야 한다. 즉 채권회수를 위해서라면 법이 허용(?)하는 범위 내에서 무슨 일이든 할 준비를 하고 돈을 빌려주게 된다.

그렇지 않다면 “자본주의”는 자본주의가 아닐 것이다.

5) 법원(경매법원) :

 

채권자와 채무자 사이에서 당초에 약속한 대로 채권*채무관계가 정상적으로 이행되면 법원이 개입할 여지는 전혀 없다. 그러나 돈이 거짓말을 한다는 말이 있는 것처럼, 채권*채무관계가 당초 약속대로 이행되지 않으면 채권자는 부득이하게 자신의 채권을 회수하기 위해 담보로 제공받았던 채무자나 보증인 부동산을 법원에 의뢰하여 강제처분 뒤 배당과정을 통해 채권을 회수하게 된다.

법치국가인 우리나라에서는 채권자의“자력구제”가 허용되지 않고 법원을 통한 “법적 구제”만이 허용될 뿐이다. 무슨 말인고 하니 받을 돈이 있다고 채권자가 채무자 집에 쫓아가 어떻게 하는 식이 아니라, 법원에 점잖게 부탁하면 법원은 정해진 법률절차(민사집행법등 . . )에 엄격히 입각해서 강제매각(경매)에서 배당까지 일련의 과정을 수행하여 채권자의 채권을 받아 주는 것이다. 그 역할을 법원(경매법원)이 담당하는 것이다.

6) 집행관 :

 

집행관은 경매법원의 보조기관으로서 경매절차의 전 과정을 대행하는 역할을 한다. 경매개시 결정이 나면 법원의 명령으로 해당 부동산에 가서 현황을 조사하여 경매의 기초자료가 되는 현황기록서를 작성 비치하고, 동사무소를 방문해서 해당 부동산의 전입자를 파악하고, 입찰일에는 입찰법정에서 장내질서를 유지하고 실제로 경매를 진행하는 사람들이 바로 그들이다. 또한 낙찰자가 “인도명령” 또는 “명도소송”에서 승소하여 채무자나 세입자를 강제로 끌어내려(집행) 할 때 현장을 진두지휘하는 역할도 중요한 역할중 하나이다.

7) 감정평가사 :

 

채권자로부터 경매신청이 들어오면 법원은 그 적법여부를 판단하여 채권자의 경매신청이 이유 있다고 판단하면 해당 부동산등기부등본에 이 사실을 기입하고 진행의 예비절차중 하나로 부동산감정을 할 수 있는 전문자격을 가진 감정평가(기관)사에 감정을 의뢰하면, 의뢰 받은 감정평가사는 해당부동산의 여러 요인들을 종합적으로 판단하여 감정가격을 결정하게 된다. 대개는 이때 결정된 가격이 1차 법원경매가격이 된다. 이 역할을 담당하는 것이 감정평가사이다.

8) 우체국 :

 

법원이 발송하는 각종 “송달”을 채권자, 채무자등 각 이해관계인에게 전달하는 중요한 역할을 담당한다. 만약 채무자나 보증인에게 어떤 형태로든 적법하게 송달이 되지 않는 상태에서 경매가 진행되면 절차상의 하자로 돌이킬 수 없는 상황이 벌어질 수도 있다.

9) 관공서 :

 

세무서, 구청, 시청등 . . .

10) 그 외 기 타

지금까지 우리는 경매에 관련된 법원이나 이해관계인들에 대해서 개략적으로 살펴보았다. 그런데 위의 00타경12345번의 사건을 내가 낙찰받지 않는다면 도대체 나하고 무슨 관계가 있다는 말인가? 그렇다, 한마디로 아무 관계도 없는 것이다.

 

부동산 경매 시장은 낙찰자에게는 꿀단지다

본인은 부동산 경매구도 전부를 꿀단지로 보는 “꿀단지론”을 가지고 있다. 앞에서 본 것처럼 부동산 관련 이해관계인들이 한편에 있고, 낙찰자는 낙찰을 받는 순간 꿀단지 전부를 차지하는 것이다.

한번 따져보자!

경매관련 당사자들 즉 채무자, 보증인, 세입자, 경매법원 판사, 경매계 직원들, 집행관 여러분, 감정평가사, 우체부 아저씨 등등 . . 모두가 낙찰자인 나의 재산증식을 해주는 충직한 종업원(?)이자 직원이 아니면 누구란 말인가! 내가 이들에게 월급 한푼 준 적도 없는데도 불구하고, 열심히 나의 재산증식을 위해 불철주야 노력하고 있다는 사실이다. 물론 나도 어엿한 대한민국 국민으로 세금은 꼬박꼬박 내고 있고, 또 매각대금의 일부를 수수료와 집행비 명목으로 떼이고 있으니 돈 한 푼 안 들었다는 말은 조금은 앞뒤가 맞지 않다고 한다면 흔쾌히 동의해 버리자.

낙찰자인 나의 어디가 예쁘다고 채무자나 보증인은 자신의 피 같은 부동산을 날려 나를 부자로 만들어 줄 것이며, 또한 세입자는 전세보증금을 날리고 길거리로 나 앉을 것인가?
또 경매법원 판사를 비롯하여 많은 분들의 수고는 결과적으로 나의 재산증식에 충실한 직원 노릇을 하고 있다고 생각할 수 있지 않을까?

농땡이 부리지 말고 일 잘하라고 잔소리 한번 안 했는데도 말이다.

속된 말로 손 안대고 뭐 푸는 식이 이런 것을 두고 하는 말은 아닐까!

경매된 부동산은 재수가 없고 제대로 된 물건이 없다는 식의 점잖을 빼는 분들도 제법 계신다. 그럴 수도 있다.

부동산 경매물건치고 어리버리한 물건은 없다.
그러나 이건 부동산을 몰라도 한참 모르시는 분들의 공자님 같은 말씀이시다.

왜냐면 경매시장에 등장하는 부동산의 내역을 잠깐만이라도 살펴보면 동의하실 것이다. 금융기관 등이 담보로 제공받을 때 금융기관직원들은 담보가치에 대해서 재고 또 재보고, 그래도 판단이 서지 않으면 채무자 부담으로 전문 감정기관에 감정을 의뢰하여, 나중에 경매로 넘어가도 자신들의 채권회수에는 문제가 없다고 판단되었을 때 비로소 대출에 응하는 것이다. 무슨 말인가? 금융기관에 담보로 제공된 부동산 치고 어리버리하고 맹탕으로 쓸모없는 부동산은 없다는 것이다. 대한민국에서 최고는 아니어도 꽤 쓸만한 부동산 매입시장을 들라면, 본인은 자신 있게 “법원경매부동산”을 드는데 주저하지 않겠다는 말이다.
부동산 경매시장에 물건으로 팔리러 나온 부동산은 재수(?)없다고 생각하시는 분이 의외로 많이 계신다. 그런데 곰곰이 생각해 보자 정말 그런가!

부동산과 소유자사이에 궁합은 있다.
부동산 팔자! 또 경매부동산과 전소유자와의 궁합(?)에 대해서 말이다.

부동산 팔자나 궁합 같은 것은 없다고 고개를 절래 절래 흔드시는 분들이나, 부동산하고 주인하고는 궁합이 있다고 믿으시는 분들이나, 한결같이 경매로 넘어온 부동산은 재수가 없고, 팔자(대)가 드센 물건이고 그래서 별로 탐탁지 않게 생각하신다. 본인도 그 점에는 동의한다.

그러나, 그 부동산이 경매시장에 팔려 나온 팔자는 낙찰자인 나하고의 궁합 문제가 아니라 전소유자와의 궁합인 것이다. 아시다시피 궁합이라는 것이 어느 일방만의 조건으로 들어맞고 안 맞고 하는 것이 아니지 않은가? 전주인 하고는 상극으로 안 맞았어도 나하고는 천생연분으로 금송아지고, 복돼지고, 복덩어리가 될 수도 있는 것이다.

주식과는 비교도 하지 마라.

이 글을 읽고 계시는 분들 중에 주식으로 재미 한번 안보고, 쓴 맛 한번 톡톡히(어쩌면 지금도 만회를 못해 속을 태우고 계실지도 모를) 당해보지 않는 분은 없을 것이다. 본인 역시 금융기관에 다닐 때 3층에 증권사 지점이 있어서, 처음에는 경제 돌아가는 것이나 좀(?) 알고, 큰 욕심 안 부리고 분위기에 휩쓸리지 않으면서 냉정하게 사고*팔면 다른 사람들은 다 손해를 보아도 나는 손해보지 않고 용돈정도는 충분히 벌 수 있을 것이라는 멍청하고 철없는 생각으로 주식을 시작했다. 처음에 박살이 나버렸으면 더 끌려 들어가지 않았을 텐데, 하루에 100여 만원씩 벌어들이니 돈벌기가, 부자 되기가 이렇게 쉬워도 되는가?

오히려 반문도 했었다. 그 때 사태를 정확히 파악했어야 했는데, 아무튼 꿈같은 시간은 그리 길지 못했다. 당시 본인에게는 거금인 약 4천여만 원을 홀라당 까먹고 손을 털어야 하는 시점에서 반성을 해보니, 그렇게 된 것은 경기 탓도 정부의 정책 탓도 더욱이 그 망할 놈의 IMF탓도 결코 아닌 오직 나에게 책임의 전부가 있다는 판단이 들었다.

즉, 본인 머리로는 주식시장에서 도술을 부리는 도사들을 도저히 따라갈 수 없다는 판단이 이른 것이다. 지금은 계좌는 없애버렸고, 단 한 주도 가지고 있지 않다. 그렇지만 솔직히 다시 시작하면 다시는 깨지지 않을 것 같은 마약 같은 유혹이 들 때도 있지만, 결국 결론은 달라지지 않는 것을 주변의 여러분들이 여실히 보여주고 있는데 나라고 별다를 수 있겠는가? 아직도 본전 생각에 주식시장의 주변에서 밤낮으로 폐인(?)이 되어가고 계시는 독자가 계시면 독하게 맘먹고 이참에 손을 떼는 것이 이제라도 재기할 수 있는 계기라고 생각한다. 물론 판단은 본인의 몫이니 더 이상 말씀 드릴수도 없지만 말이다. 개별적으로는 해당 종목이 경영실적대비 저평가 되어 있고, 주식시장 전체로는 지금이 최저바닥이어서 더 내려갈게 없어 지금 사놓기만 하면 버는 것은 시간문제라고 반문하실지도 모르나, 지금 처분하지도 못하고 끙끙 앓고 계시는 그 애물단지를 사실 때는 어떠셨는지? 한번 회고해 보시라? f지금 하시는 판단하고 얼마나 다른지!

본인은 경매강의 첫 시간마다 수강생들에게 잊지 않고 하는 당부가 하나 있다. ‘절대 주식에 투기하지 마시라고!?’ 개미는 전투에서는 몇 번은 이길지 몰라도 전쟁에서는 결코 승리할 수 없는 것이 우리 주식시장의 기본적인 구조이다.

부동산이라는 덩어리는 남는다.
투자수단으로서 부동산과 주식이 얼마나 큰 차이가 있는지 잠시 보자.

지금도 신주단지처럼 모시고 있는 상식(?)은 주식투기는 환금성이 좋고 소액으로도 투자(까먹기)가 가능하고, 부동산 투자는 환금성은 떨어지고 거액이 필요하고, 하는 상투적인 그런 이야기들이 아니고, 구체적으로 대비해서 살펴보자는 이야기다.

여러분도 경험하셨겠지만 오도가도 못하고 끙끙거리는 사이에 감자나 부도 처리되면 해당 주식은 순식간에 반 토막, 1/10, 또는 한 줌의 쓰레기로 변해버리지만, 부동산 경매물건중 완전히 썩은 물건(예를 들어 선순위 처분가처분, 선순위 소유권이전 가등기등 부동산의 하자는 처음부터 알 수 있음)이 아니라면, 설령 수익률을 잘못 판단하는 등의 실수를 저질렀다 해도 덩어리(부동산)는 남지 않는가? 그리고 시간이 지나 또는 새로운 개발정책등이 수립되거나 재개발*재건축지역에 편입되는 등으로 상황이 바뀌면 복덩어리가 되는 것은 시간문제다. 주식투기의 경우에는 내가 해당 종목의 정보를 완전히 파악할 수도 없고, 주체적으로 결정권을 행사하지도 못한 체 오직 불성실하게 떠돌아다니는 루머수준의 정보를 판단으로 투자를 하는데 반해서, 법원경매 부동산투자는 그와는 정반대로 자신이 조금만 열심히 공부하고 발품을 팔겠다는 자세만 가지면 앞에서 살펴본 이유들 때문에 성공적인 투자가 얼마든지 가능하다.

주식으로는 불가능한가?
결론부터 말씀드리면 개미는 불가능하다.

만약 주식에 투기하여 망하지 않을 방법이 하나 있는데 그것은 “오직 주가조작” 뿐이다. 즉 주식투기에 성공할 수 있는 유일한 방법은 “주가조작”을 할 수 있다면 성공할 수 있을지도 모르겠다. 즉 해당종목을 좌지우지 할 수만 있다면 가능한 이야기일지도 모른다. 물론 그 뒤로 철창신세를 지는 것은 별개의 이야기로 하고서라도 말이다. 그런데 불행히도 우리에게는 주가조작을 해 낼만한 돈도 없을 뿐 더러 아무런 물적 토대 또한 없지 않는가? 그런 정도 돈이 있으면 뭐하러 그런 짓 하겠는가, 그냥 편하게 살지!?

3천만원, 5천만원, 1억원, 또는 3억 정도, 그 이상등 부동산 경매나 주식투기나 투자금액은 개인상황에 따라 차이가 있겠다.

그런데 부동산투자를 염두에 두시는 분들이 대개 염려하는 것이 주식투기에 비해 거금이 든다고 생각한다는 것이다. 그런데 정말 그런가?

부동산 경매 소액으로도 얼마든지 가능하다.
소액으로 법원경매물건을 낙찰받아 수익을 올리는 구조를 한번 살펴보자.

예를 들어 정릉동에 대지지분 10평, 실면적 15평짜리 연립이 감정가격 7천만원에 입찰이 시작된다고 해보자. 참고로 소유자나 보증인이 살고 있는지? 세입자가 살고 있는지에 따라서 몇 가지로 나누어서 살펴보아야 하는데 여기서는 세입자가 살고 있고 배당요구 했고, 전액 배당을 받는 것을 가정해 보자. 가장 단순한 구도이다.

현재 이쪽은 1～2회 유찰에서 감정가격 대비 70-80%선에서 낙찰가가 형성되고 있다. 그렇다면 대략 5,600여 만원이 낙찰가격이고 소유권이전경비까지 포함하면 6,000여 만원이 있으면 낙찰 받을 수 있다는 계산이 나온다. 좀더 구체적으로 살펴보면 입찰 때 10%인 560여 만원의 입찰보증금이 필요하고, 잔금때는 낙찰가의 70%정도는 융자가 가능하다고 볼 때[(6,000만원=560만원 약 4,000만원 잔금융자 1,120만원(융자금액 뺀 잔액) 400여 만원(이전비)]로 나누어 볼 수 있다.

이것을 현재 이쪽의 전세시세가 약 6,000만원 선이니 실제 자신이 부담해야 하는 자금은 1,000여 만원만 있으면 소유권을 취득하는데 전혀 문제가 없다. 즉 1천만원만 있으면 법원경매가 가능하다는 점이다. 그럼 이런 물건에 1천만원을 투자하면 어떤 메리트가 있는가? 하고 반문하시는 분이 있다. 쉽게 말하자면 내 돈 1천만원으로 재개발(한참 뜨고 있는 강북 뉴타운지구)지구내에 대지 10평과 건평 15평을 확보했다는 이야기가 된다. 그 다음에는 이것의 투자가치가 어떻게 되어 있는지는 직접 확인해 보시라. 장담하건대 투자금(1천만원)대비 최소 700%～1,000%(7～10배:현재 1억5천만원～1억6천만원 거래)는 되어 있을 것이다.

한건하는데 6개월이면 충분하다.
입찰에서 잔금까지 그리고 처분하는데 까지 6개월이면 충분하다.

종자돈 1천만원 가지고 6개월에 최소 7～8천만원 벌어들인다는 말이다. 여기에는 어떤 속임수도 없고, 예측불허의 상태(혹시 개발계획의 우선 순위가 바뀌는 정도의 리스크는 있을 수 있슴)가 있지 않을까? 염려하시는 분들도 있지만, 주식처럼 완전히 “꽝”나버리는 경우는 있을 수가 없다.

그럼 주식은? 이 기간에 반 토막만 나지 않았어도 감사하자. 독자여러분이 가지고 있는 오해, 즉 막연히 부동산투자에는 거액이 필요하고 시간이 오래 걸린다는 오해에 대해 나름대로의 생각을 잠시 적어보았다. 자신의 형편에 따라 얼마든지 법원경매가 가능하다는 점만 인식하셨다면 다음으로 넘어가기로 하자. 이 대목에서 마지막으로 한 가지 부탁을 드릴 말씀은 '수익성이 아무리 좋아 보여도 처음부터 끝까지의 전체과정을 자신의 능력으로 완전히 통제하지 못하는 아이템(사업)에는 투자하지 말라는 부탁을 드린다.

출처 : 베테랑의 블로그

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