부동산펀드-국내펀드

다수 투자자로부터 자금을 모아 전문적인 투자기관(자산운용 또는 관리회사)이 부동산개발사업, 수익성부동산, 프로젝트 파이낸싱 등에 투자하여 그로부터 발생하는 운용수익을 분배하는 대표적인 부동산 간접투자상품이다.

간접투자자산운용업법에 의한 부동산 펀드는 부동산의 관리 및 개량, 개발, 임대차, 그리고 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득, 관리, 처분 등의 운용을 일정 요건을 갖춘 자산운용회사에 위탁하고, 또한 은행 및 부동산신탁회사에의 수탁을 의무화한다.

주요 투자 대상은 프로젝트 파이낸싱(PF) 대여, 부동산개발사업, 수익성부동산 등이고 현재 판매 완료된 공모 부동산 펀드의 대부분은 PF 자금 대여 및 PF의 변형된 형태로 운용되고 있으며, 그 이유는 최근 수익자들의 성향이 확정된 수익을 원하기 때문이다.
향후 부동산 펀드가 정착되면 대출중심의 안정형 펀드, 임대운용 중심의 장기투자형 펀드, 그리고 고위험 고수익 추구형 투자펀드 등 부동산투자를 위한 다양한 펀드의 스펙트럼 형성이 가능해짐에 따라 개발, 임대, 리모델링 등 여러 유형의 부동산 펀드가 등장할 것으로 예상된다.

구분	프로젝트 대여(PF)	부동산개발 및 임대사업
상품유형	폐쇄형, 모집식, 공모/사모 가능 중도환매 불가하기 때문에 펀드 설정일로부터 90일 이내 상장 의무화
투자기간	통상 2~3년(1년 미만도 가능함)	3년 이상 장기
운용방법	프로젝트 파이낸싱으로 부동산 개발사업에 자금대여	실물 부동산 직접 구입하여 운용(임대수익) 및 매각
예상수익	거의 확정적인 수익율 제시 가능 고정금리 대출에 운용되기 때문	수익율 예상은 가능하나 부동산 경기에 따른 변동성이 존재함
상환/이익배당	투자대상의 현금 흐름에 따라 다르나 3개월/6개월 단위 이익금 지급 및 원금 분할/일시 상환

 

공모 형태로 판매되는 부동산 펀드의 대부분이 PF방식에 의한 자금대여로 이루어지기 때문에 이와 관련된 사항을 언급함

• 위험 요인
  
  • 사업인허가 지연 위험
  • 사업부지 확보 위험
  • 분양성 위험
  • 시공사 준공 지연
  • 시행사/시공사 부도 위험
  • 펀드의 상환재원 확보

펀드가 PF 자금대여 방식에 의해 운용되더라고 각 프로젝트별로 진행사항 및 제반 여건들이 다르기 때문에 복합적으로 고려되어야 함

• 안정성 확보 방법(채권 확보)
  
  • 공모 부동산 펀드의 경우 높은 수익성도 중요하지만 위험관리 또한 중요한 부분임
  • 사업부지에 대한 1순위 담보권 확보
  • 시공사, 시행사의 연대보증
  • 자금관리계좌 대주단 관리
  • 분양수입금 최우선 펀드 상환에 이용

일반적으로 이용되는 채권 확보의 방법으로 투자대상 프로젝트에 적용할 수 있는 방법을 이용하며 모두 적용되야 하는 것은 아님

구분	부동산펀드 (수익증권or뮤추얼펀드)	리츠(REITS)	부동산신탁
관련법령	간접투자자산운용업법	부동산투자회사법	신탁업법
자산운용	자산운용사/은행/보험 등 금융기관	자산관리회사	은행
투자대상	부동산개발사업 자금대여 수익성부동산 매입 개발사업투자(지분투자)	수익성부동산 매입 개발사업투자(지분투자)	부동산개발사업 자금대여
투자기간	2년부터 10년 이상의 투자기간이 다양한 상품 가능	5년	주로 2~3년