올해 달라진 부동산 세금

올해부터는 일부 부동산에 대한 세 부담이 더욱 늘어날 전망이다. 올해 새롭게 바뀐 부동산 처분 시 세금에 대해 알아보자.

모든 부동산 처분에 대해 실거래가액으로 양도차익 계산

작년에는 투기지역이 아닌 곳에 소재하는 상가 등을 처분하면 실거래가액의 50~70%에 해당되는 기준시가로 양도차익을 계산할 수 있었다. 그러나 올해부터는 모든 부동산 처분에 대해 실거래가액에 의하여 양도차익을 계산해야 한다.

2주택 처분 시 50%의 양도세율 적용 및 장기보유특별공제 배제

지난해까지는 2주택자가 갖고 있던 주택을 처분해도 2년 이상만 보유했다면 9~36%의 양도세율을 적용했다. 또한 보유 기간이 3년 이상이면 그 보유 기간에 따라 시세차익의 10~30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있었다. 그러나 올해부터는 2주택 양도에 해당되면 50%(주민세 5% 별도)의 양도세율을 적용하고, 장기보유특별공제를 한 푼도 받지 못한다. 예를 들어, 2주택자가 6년 전에 2억6000만원에 취득한 주택을 3억9000만원에 다음과 같이 각각 처분할 경우 그 세 부담을 비교해보면 다음과 같다.

그러나 2주택 양도에 해당된다고 해서 무조건 50%의 양도소득세를 내야 하는 것은 아니다. 다음과 같은 예외가 있기 때문이다. 다시 한 번 꼼꼼하게 따져봐야 하는 이유다.

첫째, 수도권(서울, 경기도) 및 광역시 외의 지역에 있는 주택으로 처분 당시의 주택공시가격이 3억원 이하이면 주택 수에 산정되지 않는다. 또한, 수도권 및 광역시의 군 또는 읍 면에 있는 주택도 마찬가지다. 예를 들어, 서울에 1채, 전주에 1채(공시가격이 2억원)를 가진 2주택자는 어떤 주택을 먼저 팔더라도 50%의 양도소득세를 물리지 않는다. 왜냐하면, 전주에 있는 주택은 주택공시가격이 3억원 이하라서 2주택에 해당되는지 따질 때에 주택 수에서 제외시키기 때문이다. 여기서, 주의할 점은 주택공시가격이 3억원이 안 되는 지방주택을 주택 수에서 제외한다고 해서 남아있는 주택 1채를 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상으로 보지는 않는다는 것이다.

둘째, 2주택자가 다음과 같은 주택을 처분할 때에는 50%의 양도세율을 적용하지 않는다.
양도 당시의 주택공시가격이 1억원 이하인 주택, 동일 시군에서 5채 이상 주택을 10년 이상 임대하는 국민주택, IMF 때 취득한 주택으로 양도세 감면을 받을 수 있는 주택 등이 이에 해당된다.

비사업용 토지 처분 시 60% 양도세율 적용 및 장기보유특별공제 배제

일정기간 농사 또는 사업상의 목적 등이 아닌 비생산적 용도로 사용하다 처분하는 토지(부재지주 농지, 임야, 목장용지, 나대지, 잡종지 등)는 비사업용 토지로 분류하여 시세차익에 60%의 양도세율을 적용한다. 또한 3년 이상 보유했어도 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 여기서, 일정기간이란 처분일 직전 과거 3년간 2년 이상, 처분일 직전 과거 5년간 3년 이상, 보유기간 중 80% 이상에 상당하는 기간을 말한다.

반대로, 위의 3가지 기간 중 어느 하나에 해당되는 기간 중 농사 또는 사업상의 목적 등으로 사용하다가 처분했다면 비사업용 토지의 양도에 해당되지 않는다. 예를 들어, 취득한지 10년이 되었는데 처분일 직전 과거 3년간 2년 이상을 농지 소재지에 살면서 직접 농사를 지었다면 비사업용 토지로 보지 않는다.

예외적으로 2006년 12월31일 이전에 20년 이상 소유하였거나, 상속 받은 농지임야목장용지의 경우에는 2009년 12월31일까지 처분할 경우 비사업용 토지로 보지 않는다