중동·동남아 판을 짜라

지난해의 바통을 이어 올해도 해외 투자는 봇물을 이룰 것으로 예상된다. 가장 큰 이유는 국내 대표적인 투자 수단인 부동산이 정부의 강력한 부동산 정책으로 인해 위축이 불가피하기 때문이다. 부동산 전문가들은 종합부동산세 강화, 분양원가 공개, 후분양제 도입 등이 부동산 투자를 억제시키는 것은 물론 기대수익률도 떨어뜨릴 것으로 전망하고 있다.

안홍빈 KTB자산운용 부동산금융본부장은 “올해부터 강화되고 본격 도입되는 부동산 정책들로 인해 과거와 같은 대박은 기대하기 어려워질 것”이라며 “투자 대상이 줄어들면서 투자 규모가 줄어드는 것은 물론 리스크를 감안한 기대수익률도 낮아질 수밖에 없을 것으로 예상된다”고 설명했다.

국내 부동산 투자가 위축될 것으로 예상되는 반면 해외 부동산 투자는 추가 규제 완화로 더욱 활황이 예상된다. 정부는 최근 개인의 해외 부동산 투자 규모를 기존 100만달러에서 300만달러까지 확대했다.

해외 부동산중개업체인 루티즈코리아 임채광 팀장은 “투자 제한이 풀리면 투자 대상도 대폭 늘어날 수밖에 없다”며 “올해는 지난해 이상으로 개인의 해외 부동산 투자 건수나 규모가 증가할 것으로 예상된다”고 밝혔다.

부동산과 더불어 주요 투자 수단인 주식시장이 최근 부진을 면치 못하고 있는 것도 해외 투자를 부추기는 원인이 되고 있다. 지난해 국내 증시의 시장수익률(종합주가지수 상승률)은 시중금리에도 못 미치는 3%에 그쳤다. 올해는 다소 호전된 10%가량의 수익률이 예상되고 있지만 연초부터 증시가 크게 흔들리면서 기대가 한풀 꺾인 상태다.

이에 반해 해외 증시는 선전하고 있다. 지난해 해외펀드(주식형 펀드)의 평균 수익률은 30%가 넘었다. 올해도 투자 국가별 편차는 있지만 수익률 고공행진이 이어질 것이라는 전망이다. 또 정부가 해외펀드의 주식 양도차익을 비과세함에 따라 기대수익률이 더욱 높아진 상태다.

임종복 도이치자산운용 이사는 “올 들어 국내 증시가 기대와 달리 부진한 반면 미국, 일본, 중국 등 주요 해외 증시는 지속적으로 성장하고 있다”며 “국내 증시가 부진한 만큼 투자자들은 해외로 더욱 관심을 가지게 될 것으로 보이므로 올해도 지난해와 마찬가지로 해외펀드는 큰 인기를 끌 것으로 보인다”고 예상했다.

:: 해외 부동산
<지난해 5월부터 해외 부동산 취득에 관련된 외환거래법이 상당 부분 완화돼 주거 목적의 경우 취득 금액에 제한이 없고, 투자 목적의 경우 송금액 기준으로 300만달러까지 투자가 가능해졌다. 이에 따라 해외 부동산 취득도 크게 증가했다.

재정경제부의 발표에 따르면 지난해 1월부터 10월까지 해외 부동산 취득 건수는 937건, 취득 금액으로는 3억6000만달러를 기록했다. 이는 지난 2005년 대비 취득 건수로는 23배, 금액으로는 약 28배 늘어난 수치다.

취득 국가는 미국, 캐나다 등의 북미지역이 절반 이상을 차지했다. 이는 해외 부동산 취득이 주로 자녀 유학이나 취업 등 실제로 현지에 거주할 이유가 있는 실수요자 중심으로 이루어졌기 때문이다.

하지만 지난해 5월부터 투자 목적의 해외 부동산 취득이 가능해지면서 투자 지역도 두바이, 카자흐스탄 등의 중동과 필리핀, 베트남, 태국 등의 동남아 국가로 확대되고 있다.

해외 부동산 투자 ‘미국’이 단연 최고
해외 부동산 전문가들은 올해 실수요 목적의 해외 부동산 취득 건수가 전년 대비 50%, 투자 목적의 해외 부동산 취득은 전년 대비 200% 이상 증가할 것으로 예상하고 있다.

이 처럼 해외 부동산 투자가 급증할 것으로 예상되는 가운데 미국과 캐나다, 호주 등이 최고의 투자 지역으로 뽑힐 것으로 전망했다. 특히 미국 부동산에 대한 투자는 지속적으로 인기를 끌 것이라는 설명이다. 이들 국가는 상대적으로 안전할 뿐만 아니라 실수요 목적과 투자 목적을 동시에 충족시키기 때문이다. 실제로 2005년 10월 143건의 해외 부동산 취득 건수 중 35%인 51건이 미국 부동산 취득이었다.

이승익 루티즈코리아 사장은 “해외 부동산 투자는 그 특성상 투자 안전성이 최우선시 된다”며 “미국, 캐나다 등지는 안전성과 함께 실수요와 투자 목적을 동시에 충족하기 때문에 언제나 최우선 투자 지역이다”고 밝혔다.

미국은 최근 부동산 버블 논란이 일고 있지만 올해는 버블 붕괴로 인한 가격 하락보다는 보합 또는 약보합세로 연착륙할 것이라는 전망이 우세하다. 따라서 지역 선택만 잘 한다면 높은 투자 수익도 가능하다는 설명이다.

투자 유망 지역으로 서부 LA와 동부 뉴욕, 보스턴 등 전통적인 인기 지역과 새롭게 부상하는 시애틀, 애틀랜타가 꼽히고 있다. 시애틀은 좋은 조건에도 불구하고 그동안 저평가됐던 곳이고, 애틀랜타는 미국 서부 및 동부에서 이익 실현을 한 교민들이 이주하는 지역으로 최근 한인들의 숫자가 크게 증가해, 부동산 가격이 상승하고 있다는 전언이다.

미국과 함께 캐나다, 호주, 뉴질랜드 등지도 여전히 투자 유망 국가로 분류되고 있다.

캐나다의 경우 오일샌드 특수에 힘입어 투자자금이 몰리면서 앨버타주 등 서부 지역은 집값이 가파르게 상승하고 있다. 이 사장은 “캐나다 전체 주택 가격이 매년 8%정도 오르고 있지만 앨버타주 캘거리의 경우 지난 1년 새 50% 이상 올랐다”며 “이민자와 타 지역 인구 유입과 2010년 동계올림픽 개최라는 대형 호재를 안고 있는 브리티시컬럼비아주는 밴쿠버를 중심으로 부동산 가격이 연 10% 이상 치솟고 있다”고 전했다.

일부 버블을 우려하는 목소리에도 불구하고 캐나다 부동산시장은 여전히 낙관론이 우세하다. 낮은 금리와 안정적인 수요, 게다가 고용시장이 비교적 탄탄하며 미국보다 부동산이 저평가 돼 있어 국내외 매입 행렬이 지속될 것이라는 전망이다.

뉴질랜드는 투자 목적과 실수요 목적을 가장 잘 충족하는 나라로 꼽히고 있다. 전반적으로 부동산 가치가 저평가 돼 있는데다 주거환경이 여타 국가에 비해 좋기 때문이다. 따라서 단기 수익보다는 자녀 유학을 준비하면서 장기투자를 하는 투자자에게 알맞은 투자 지역이다.

중동·동남아 새로운 투자 기회 많아
어느 정도 리스크를 감수할 수 있는 투자자라면 중동과 동남아 지역 투자도 적극 고려해볼만 하다. 미국, 캐나다 등지보다는 위험이 많지만 그만큼 고수익도 가능하기 때문이다.

중동 지역에서의 최고 투자 유망 지역은 천지개벽을 이루고 있는 두바이가 뽑히고 있다. 두바이는 정부 주도의 개발사업으로 부동산시장이 호황을 누리고 있다. 특히 달에서도 보인다는 인공섬 '팜쥬메이라' 주변에 분양을 받은 사람들은 적잖은 시세차익을 얻고 있다. 한 예로 분양가의 20%만 납입한 상태에서 분양가의 최고 50%의 수익을 거둔 사례도 있다.

두바이 부동산시장의 성장세는 견고하게 유지될 것이라는 전망이 우세하다. 지난 2004년부터 오는 2010년까지 개발사업으로 약 500억달러가 투입될 전망이며 매년 10% 이상 유입 인구가 늘고 있어 수요가 꾸준히 창출되고 있기 때문이다. 특히 세계 비즈니스맨들이 몰리는 프리홀더 지역 내 소형 주택은 공급 부족 현상이 지속되고 있어 매력적인 투자 지역이다.

아시아·태평양 지역에서는 베트남, 필리핀이 투자 유망 지역으로 꼽히고 있다. 특별한 투자 수단이 없는 베트남은 부동산 투자가 최고 투자 수단으로 인식되고 있다. 특히 자금력을 갖춘 신흥 중산층들이 공격적인 투자성향을 보이면서 고급 아파트 시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 실제로 대만 개발회사가 호치민시와 함께 개발한 푸미흥 신도시 아파트 값이 4년 전보다 2배 이상 올랐으며 호치민시 일대 고급 아파트 분양가격은 일반 아파트보다 2배 이상 높은 평당 400만∼500만원을 호가하고 있다.

김상욱 브릿지증권 부동산금융팀 부장은 “베트남은 주택보급율이 15%에 불과해 적어도 2010년까지는 호황을 누릴 전망이며 하노이시만 해도 수요 대비 공급이 20%에 불과한 실정이어서 당분간 부동산 특수는 계속될 전망”이라며 “단 베트남은 공산주의 국가로 외국인의 부동산 소유가 제한돼 있다는 점에 유의해야 한다”고 말했다.

필리핀은 최근 일부 지역 아파트 임대료와 땅값이 눈에 띄게 오르면서 관심을 끌고 있다. 임 팀장은 “일명 한국의 강남으로 통하는 마카티와 교육과 생활 시설이 잘 갖춰진 보니파쇼, 올티가스, 알라방 등이 대표적인 지역”이라며 “현재 외국인과 부유층이 선호하는 이들 지역의 임대수익률은 연 8∼10%에 달하며 현지 대형회사가 건설한 아파트 입주가 한창인 보니파쇼 지역은 3년간 땅값이 3∼4배가 뛰었다”고 설명했다.

이밖에 카자흐스탄과 인도 등도 새로운 투자 유망 지역으로 떠오르고 있다. 인도는 집 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 대표적인 국가. 인도 정부는 최근 건설 경기 활성화와 일자리 창출을 위해 부동산 개발에 대한 외국인 직접 투자 규정을 대폭 완화하기로 했다. 특히 부동산에 대한 외국인 투자를 자유화하고, 건설 분야에 대한 외국인의 100% 직접 투자도 허용하기로 하는 등 강력한 외국인 투자 유치 정책을 펴고 있다. 이에 따라 인도에 대해 외국인의 투자는 급증할 것으로 전망되고 있다.

천연자원이 풍부한 카자흐스탄도 최근 개발사업이 활발하게 진행되면서 부동산 가격이 상승세를 보이고 있다.

카자흐스탄 공공기관인 알마티부동산센터는 올해 주택 가격이 25% 이상 상승할 것으로 내다봤다. 이 같은 부동산 가격 상승세가 최소 3∼5년간 지속될 것이라는 전망도 나오고 있다. 경제수도인 알마티는 최근 경제발전과 대외 교역 증가로 인구가 급속히 불어나고 있다. 알마티시는 재개발 등 주택 건설을 장려하고 있지만 여전히 공급이 부족한 실정이다.

그러나 한국인이 투자하기엔 현지법이 녹녹치가 않다. 개인 자격으론 주택 구입이 불가능하기 때문에 법인을 만들어 투자해야 한다.

Plus tip
해외 부동산 투자 시 유의 사항
1. 현지 부동산 버블 유무를 확인하라
2. 환헤지 여부 결정하라
3. 국가별 관련 부동산 법규 세법 등 숙지하라
4. 기획 부동산 주의하라
5. 지인을 통한 거래 유의하라
6. 공신력 있는 컨설팅 업체에 조언을 구해라

:: 해외펀드
해외펀드는 ‘황금돼지 해’인 정해년(丁亥年)에도 매력적인 재테크 수단으로 각광받을 전망이다. 국내 증시가 지난해 ‘게걸음’ 장세를 보이면서 주식형 펀드들이 겨우 ‘본전’에 머문 반면 해외펀드는 수익률 ‘고공비행’을 이어가고 있기 때문이다. 특히 이머징마켓(신흥시장)에 투자하는 해외펀드들은 올해도 고수익이 기대되고 있다.

해외펀드가 ‘황금돼지’
지난해 해외펀드는 두 자리 수 수익률을 기록할 만큼 우수한 성과를 올렸다. 투자자들이 해외펀드로 몰리고 있는 이유다. 작년 말 현재 해외투자펀드(국내 운용사가 운용하는 해외펀드)와 역외펀드(외국에 있는 운용사의 해외펀드)를 합친 수탁액은 총 22조원에 달했다. 작년 초 10조원에 비해 1년 새 두 배 넘게 성장할 만큼 성장세가 가파르다.

특히 중국과 인도를 비롯한 이머징마켓으로 자금이 몰리고 있다. 중국, 인도, 친디아(중국+인도), 브릭스(브라질, 러시아, 인도, 중국)에 투자하는 펀드는 전체 해외주식펀드에서 73%를 차지할 정도다. 이처럼 해외펀드, 특히 이머징마켓으로 돈이 밀물처럼 몰리고 있는 것은 높은 수익률 때문이다.

수탁액 50억원 이상 해외주식형 펀드의 평균 수익률(1월2일 현재)은 34.81%에 달했다. 특히 중국 펀드가 수익률 상위권에 다수 포진했다. 신한BNP파리바투신운용의 ‘봉쥬르차이나주식 1’은 연 75.50%의 수익률을 올렸다. 미래에셋자산운용의 ‘미래차이나솔로몬법인주 1클래스A’도 1년 수익률 62.42%로 ‘대박’을 올렸다.

브릭스와 인도 펀드도 성과가 뛰어났다. 대한투신운용의 ‘파워엔진브릭스해외재간접 1’과 미래에셋자산운용의 ‘미래에셋인디아디스커버리법인주식 1클래스A’는 각각 연 수익률 52.98%, 30.83%를 기록했다.

‘리츠펀드’의 수익률도 두드러졌다. 펀드평가회사 제로인에 따르면 수탁액 100억원 이상 해외 리츠펀드의 1년 평균 수익률(작년 말 현재)은 24.58%를 기록할 만큼 지난해 ‘다크호스’로 지목됐다. 리츠펀드는 부동산에 직접 투자하거나 주식시장에 상장돼 있는 부동산회사에 투자해 수익을 얻는 일종의 부동산 뮤추얼펀드다. 펀드도 증시에 상장돼 있어 원하면 언제든지 사고 팔 수 있어 유동성이 높다.

리츠는 주식이나 채권 가격 움직임과 다르게 움직이기 때문에 분산투자 수단으로 적합하다. 맥쿼리IMM자산운용이 과거 5년 동안 리츠와 주식, 채권시장의 상관관계를 분석한 결과 코스피지수와 리츠는 0.4, MSCI월드지수와는 0.5, 국고채 3년물 금리와는 마이너스 상관관계를 보였다. 주식이나 채권 가격이 떨어져도 리츠 가격엔 별 영향이 없다는 얘기다.

신제요 한국증권 연구원은 “해외 리츠펀드는 다른 투자상품의 가격과 연관성이 낮아 분산투자 효과를 높일 수 있다”며 “국내에서 판매되고 있는 해외 리츠펀드는 외국 운용사가 운용하는 리츠펀드에 투자하는 펀드오브펀드이므로 위험을 분산해 안정적인 수익을 기대할 수 있다”고 설명했다. 다만 올해 미국의 주택시장이 침체될 것으로 보여 지난해보다 기대 수익률을 낮춰야 한다고 덧붙였다.

베트남·일본 펀드 눈여겨봐야
올해 일본 펀드도 주목받고 있다. 일본 펀드는 지난해 해외펀드 가운데 유일하게 평균 수익률이 손실을 면치 못했지만 탄탄한 일본 경제의 호조세로 기대수익률이 높아지고 있다.

김상민 대투운용 글로벌팀장은 “일본 기업의 자기자본수익률(ROE)도 12%대를 유지하고 있으며 국제통화기금(IMF)은 올해 일본의 국내총생산(GDP) 성장률이 2.7%를 기록할 것으로 전망해 과거 10년 평균인 1%대를 크게 웃도는 등 견조한 경기 회복세를 보이고 있다”며 “기업의 재무 상태와 투자뿐 아니라 기업 고용 증가에 따른 소득 증대도 기대돼 일본 펀드의 수익률을 높일 수 있을 것”이라고 설명했다.

베트남 펀드도 투자에 관심을 가져볼만하다. 지난해 6월 한국투신운용이 국내에서 처음 베트남 증시에 투자하는 ‘한국월드와이드베트남혼합1’을 내놓은 후 최근 농협CA투신운용도 베트남과 동남아국가연합(아세안) 국가에 투자하는 펀드를 선보였다. 베트남 증시는 시가총액이 12조원에 불과하지만 성장세가 가파르고 경제성장 잠재력도 높아 매력적인 투자처로 떠오르고 있다. 하지만 전문가들은 아직 베트남 증시가 초기 단계이기 때문에 펀드에 가입할 때 자산의 일부를 나눠 투자하라고 조언하고 있다.

전문가들은 해외펀드의 ‘쏠림 현상’을 우려하고 있다. 현재 해외펀드의 70% 이상이 아시아 이머징마켓에 편중되고 있으며 브릭스와 친디아펀드 수탁액이 연초 대비 각각 881.6%, 565.5% 급증하는 등 단기간에 자금이 몰리고 있다.

하지만 이머징마켓은 롤러코스터처럼 증시가 급등락하기 때문에 단기 수익률을 근거로 투자했다간 자칫 ‘상투’를 잡을 우려가 크다. 실제로 인도 펀드는 지난해 1분기 평균 수익률이 23.48%에 달했지만 2분기에 -16.09%로 손실로 전환됐다가 3분기에 다시 18.19%를 기록, 들쑥날쑥한 성과를 보였다. 전 세계 이머징마켓에 투자하는 펀드도 △1분기(12.19%) △2분기(-4,86%) △3분기(4.34%) 동안 매 분기 평균 수익률이 오르락내리락했다.

이에 따라 전문가들은 반드시 ‘분산투자’와 ‘장기투자’를 지켜야 한다고 지적했다. 박현철 한국펀드평가 펀드애널리스트는 “이머징마켓은 변동 폭이 크기 때문에 수익률이 ‘널뛰기 현상’을 보인다”며 “해외펀드는 투자 자산의 30% 이내로 투자하고 선진국 비중을 50~60%로 섞으면 안정성과 장기 수익률을 동시에 높일 수 있다”고 조언했다.

환위험도 조심해야 된다. 해외펀드는 해당 국가의 통화로 투자하기 때문에 환차손이 생길 수 있다. 예컨대 지난해 말처럼 급격한 원화 절상(환율 하락)이 이뤄질 경우 투자한 돈을 원화로 바꿔 투자자의 손에 쥐어질 때 반 토막 나는 현상도 발생할 수 있다.
펀드 내에서 자체적으로 환헤지(위험 분산)를 하는 경우도 있지만 그렇지 않은 경우 투자금액의 일정액을 수수료로 내고 은행에서 별도의 선물환 계약을 하면 된다.

펀드평가사 제로인의 우현섭 펀드애널리스트는 “해외에 투자하는 펀드들은 항상 환율 변동에 따른 위험에 노출돼 있어 환헤지를 해야 된다”며 “해외펀드에 가입할 때 별도로 특정 은행과 선물환 계약을 1년 단위로 하면 미리 약속한 환율로 적용받기 때문에 환율 하락에 따른 수익률 손실을 일부분 줄일 수 있다”고 말했다.

박승훈 한국투자증권 자산전략부 팀장은 “해외펀드에 가입할 때 투자 대상 국가뿐 아니라 통화도 분산하면 환율 위험이 줄어드는 효과를 볼 수 있다”며 “해외펀드는 국내 주식시장과 유사한 흐름을 보이지 않는 곳에 투자해 자산 배분 효과를 극대화한다는 차원이므로 환율까지 고려한 투자를 하는 것이 바람직하다”고 설명했다.