부동산 공동투자도 ‘팀워크’가 필요합니다

박원갑·스피드뱅크 부동산 연구소장
입력 : 2007.05.14 23:19

• 4년 전 지인 3명과 경기도 용인지역의 임야 2000평을 공동 투자했던 자영업자 김모(48·용인 거주)씨는 요즘 속이 탄다. 사업상 돈이 필요했던 김씨는 “값이 많이 올랐으니 땅을 팔자”고 지인들에게 제의했다. 하지만 지인들은 난색을 표명하고 있는 상황. 지인들의 거주지가 서울, 일산 신도시로 부재지주 양도세 중과(60%, 2007년부터 적용) 대상이 돼 ‘팔아도 남는 게 없다’는 이유에서다. 김씨는 “처음 투자할 때 부재지주 양도세 중과세는 예상치 못한 일이었다”며 “투자자들끼리 매각시기에 대해 합의가 안 돼 골치를 앓고 있다”고 말했다.
  
  여러 사람들이 돈을 모아 투자하는 공동 투자는 소액으로도 고가의 주택, 상가, 토지를 구입할 수 있는 장점이 있다. 전문적인 지식이 다소 부족하더라도 정보와 노하우를 공유해 투자위험을 낮출 수 있는 점도 또 다른 메리트.
  
  하지만 김씨의 예처럼 공동투자는 투자자 간의 분쟁이 적지 않은 만큼 사전에 안전장치를 마련해두는 게 필요하다. 투자 기간, 수익배분 방법은 물론 투자기간에 지분을 처분하려는 사람이 생길 때 이를 누가 인수할 것인지 등 구체적인 내용을 협약서에 명기한 뒤 공증을 해둬야 뒤탈이 없다. 장기간 투자할 때엔 보유세나 대출 이자 등의 비용을 예비비로 남겨두는 게 좋다.
  
  공동투자 참여 인원은 5명을 넘기지 않는 게 바람직하다. 투자자들이 너무 많으면 의사 결정을 하기가 쉽지 않기 때문이다. 투자 물건을 주도적으로 관리하는 ‘리더’를 둬 권한과 책임을 부여하는 것도 좋은 방법이다. 다만 등기는 특정 개인 앞으로 할 경우, 임의처분 가능성이 있는 만큼 공동명의를 하는 게 안전하다.
  
  공동투자는 대체로 나홀로 투자보다는 세금 부담이 낮다. 상가나 토지의 경우, 재산세는 개인별로 합산 과세하므로 공통투자 땐 절세효과가 있다. 양도세 역시 개인당 양도차익이 분산돼 낮은 세율(비사업용 토지 제외)이 적용되고 개인별로 기본공제(250만원)도 받을 수 있다. 다만, 아파트나 상가주택의 경우 공동투자로 지분을 보유하더라도 주택 수에 포함된다는 점은 염두에 둬야 한다. 예컨대 기존에 집이 한 채 있는 사람이 아파트에 공동투자한 뒤 처분할 경우, 2주택자 양도세 중과세율(50%)이 적용될 수 있다는 얘기다.

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