펜션 이야기

펜션의 유래

 

고급형 민박으로 호텔에 버금가는 시설을 갖추고 가족적인 분위기를 살린 소규모 숙박 시설. 선진국에서 정년퇴직한 부부가 10실 정도의 객실을 자영하는 경우가 많다.

호텔의 합리성과 민박의 가정적인 분위기를 갖춘 새로운 개념의 숙박시설 - Pension

요금이 싸고 가정적인 서비스를 제공해 가족들이 주말을 이용해서 즐길 수 있다는 점이 장점. 서독·프랑스 등지에서는 펜션이 레저단지 주변뿐 만 아니라 도시·농어촌까지 파고들고 있어 전 숙박능력의 35%정도까지 차지하고 있다. 서양식 민박이라 할 수 있다.

 

호텔과 콘도의 중간형태로 주위환경과 친화력이 뛰어나며 특히 주인과 숙박자들 간의 인간적 교류가 가능한 것도 장점이 될 수 있다.

고대 그리스의 여러 도시에서 여행자에게 빵과 와인을 무료로 제공하는 “간이식당”이라는 뜻에서 생성되었고, 최초의 민박은 호혜를 베푸는 환대정신에서 출발하였으나 6세기경 화폐가 출현하고, 상업무역이 발달하면서 경제생활이 활기를 띠기 시작하면서 언제부터인가 민박은 간이숙소 영업으로 변질되었다.

 

펜션의 의미는 연금(年金), 은급(恩給)의 뜻으로 유럽의 노인들이 연금과 민박경영으로 여생을 보내는 뜻에서 유래되었다고 한다. 유럽에 오래 전부터 있었던 민박풍의 작은 호텔로 가족경영에 의한 전 가족의 서비스가 특징이다. 가족여행자의 장기체재에 대한 편의제공을 목적으로 하고 있으며, 방10개 정도의 양실 위주로 유럽풍의 민박분위기를 느끼게 하는 호텔에 가까운 시설로 청결하며 프라이버시가 보장된다.

요금은 호텔보다 싸지만 민박보다 비싼 편이며 독일, 프랑스 등지에서는 레저단지 주변뿐만이 아니라 도시, 농어촌 까지도 번져 숙박 시설의 35%이상을 차지한다.

초기 유럽에서 정착된 것이 아시아의 경우 일본이 약 1970년대에 처음으로 도입되어 전국의 관광지 등에 3,000개 이상의 펜션이 성업 중이며, 전국의 관광지 등에 성행하여 현재는 마을의 주 소득원으로 자리 잡아 지역경제에 주요사업으로 자리 잡아 가고 있다. 이탈리아, 스페인, 포르투갈 등에 발달해 있고 프랑스에서는 팡시옹(Pension), 영국에서는 inn, 독일에서는 게스트하우스(Gesthaus)로 불리운다.

 

펜션의 이해와 의미

 

고급 민박형 호텔의 한 형태로 목조나 통나무, 기타 건축물이 아름답게 지어진 객실수 5-10개 정도의 소규모 민박형 호텔의 숙박시설을 말한다. 펜션은 개인 별장과 같은 아늑함과 가족적인 분위기를 특징으로 하는 새로운 스타일의 건전한 레저숙박시설로서 바닷가, 산, 호수주변, 계곡 등 전망이 좋은 관광지역에 집중되어 있으나 점차 테마를 갖춘 테마형 펜션이 등장하면서 관광지가 아닌 농,어촌지역에서도 새롭게 등장하고 있다.

우리나라에서는 2000년 제주도개발특별법이 개정되면서 도입된 제도로서 제주도 펜션의 경우 특별법에 의거 일반회원에게 분양 등이 가능토록 규정되어있어 초기자금의 회수가 용이하다. 그러나 수도권 및 강원도 등 기타지역에서 펜션업의 활발한 도입을 추진 중에 있어 향후 새로운 개념의 레저숙박시설로 점차 부상하고 있는 추세이다.

제주도개발특별법 제37조에서 규정하고 있는 펜션업은 관광객의 숙박, 취사와 자연체험관광에 적합한 시설을 갖추어 이를 원하는 사람과 관광객에게 제공하거나 숙박 등에 이용하는 업을 펜션업으로 규정하고 있다.

 

 

펜션의 종류

 

전원형펜션

정년 퇴직한 분들이 주로 방 4~5개로 경제적 이득 및 여가를 함께 즐기며 시작하는 경우가 많았으나 노후를 전원에서 즐기시는 분들이나 가족단위로 운영하며 펜션주변의 텃밭과 자연경치를 만끽하며 여행자들에게 전원의 포근함과 숙박하는 사람들과의 인간적 교류로 사랑의 손길을 느낄 수 있는 형태의 펜션으로서 한적한 전원생활을 만끽할 수 있는 고급전원주택의 형태를 취하고 있다.

현재는 새로운 사업아이템으로 부상하여 젊은 관심있는 모든 사람들이 펜션사업에서 삶의 기회를 잡으려 하고 있다.

 

농장형펜션

과수원이나 기존의 관광농원에 펜션업을 결합시킨 형태로서 약 1000평 이상 규모의 농원, 수목원, 과수원 등을 운영하는 이들이 기존의 건축물을 개축, 보수를 통하여 펜션으로 이용하거나 새롭게 펜션으로 건축하여 여행자에게 주말농장과 같은 색다른 현장체험을 제공한다. 건축규모는 전원형 펜션과 비슷한 규모라 할 수 있으며 과수원,농원등이 많은 제주에 이러한 형태의 규모가 큰 펜션이 여러 개 있다. 또한 최근에는 수도권 외곽지역이나 강원도지역에서 허브 등 특화된 식물을 재배, 판매하는 형태로 관광객들에게 좋은 인기를 얻는 곳들이 많이 등장하고 있다.

 

별장형펜션

한적한 시골이나 전망 좋은 곳에 개인별장으로 지어진 것을 펜션으로 이용하는 것으로서 전문관리업체나 기타 홍보대행업체 등에 위탁하여 미사용시 일반인에게 임대를 하는 경우로서 별장의 효율적인 관리와 부대수입을 동시에 기대할 수 있어 지속적으로 증가하는 추세이다.

 

카페형펜션

카페와 펜션이 결합된 형태로서 수도권 주변등 유동인구가 많은 곳에 위치하는 펜션으로서 카페가 들어설 만큼의 분위기 좋은 곳에 위치하며 자연의 호젓함과 카페 이용으로 색다른 분위기도 함께 느낄 수 있는 잇점이 있다. 다양한 고객층을 확보할 수 있으며 서울 인근에 많이 들어서고 있다 카페형 펜션에 있어 가장 중요한 요소는 적정한 위치에 적정한 규모로 최고의 분위기와 맛, 최고의 서비스를 잘 결합시켜야 한다.

 

단지형펜션

최근 주 5일제 근무제 등의 영향으로 인기가 급상승 중인 펜션(임대수익형 전원주택) 시장에도 단지화 바람이 불고 있다. 펜션은 휴양지 등에 임대 목적을 겸해 짓는 고급 민박형 전원주택을 말하는 것으로 지금까지는 인근에 다른 주택들이 몰려 있지 않은 단독형 펜션이 주를 이루어 왔다.

하지만 이 같은 단독형은 상대적으로 보안이나 편의시설, 현지 이벤트등이 부족해 펜션 수익원인 관광객 유치에 어려움이 있다는 지적이 제기되 왔다. 이에 따라 최근에는 펜션 밀집지역들을 중심으로 적게는 20~30가구부터 크게는 100가구가 넘는 대형 펜션 단지까지 등장하고 있다.

기존의 단독형 펜션은 호젓한 주말여행을 원하는 방문객들에게 계속 인기를 끌겠지만 펜션 시장의 트렌트 자체는 점차 단지형으로 옮아갈 것으로 예상된다.

자본이 부족하고 고수익을 바라는 사람들이 모여 단지형 펜션을 가능하게 한다. 하지만 이는 서로의 이익에 부합되어야 하므로 신중을 기할 필요가 있다.

 

펜션사업의 창업 및 전망

 

객실 10개 이하이고 신고만으로 사업이 가능하며 보통 8개 정도의 방을 허용하고있다.

전원형 펜션은 객실이 4~5개 정도가 주류를 이루고 있다.

 

Pension의 경우 제주지역과 제주이외 지역으로 나누어 볼 수 있다. 제주의 경우는 제주도개발특별법에 의거 엄격한 기준과 절차, 승인과정을 거쳐 펜션사업이 가능하며 융자도 가능하다.

반면 제주도이외의 지역은 아직까지 펜션관련법규가 제정되지 아니한 관계로 제주도에 비하여 엄격한 기준 및 절차 등 제한을 두고 있지 않아 펜션사업이 가능하다, 소규모투자로 전원생활을 즐기며 수익성을 극대화시킬 수 있어 서울인근의 수도권 및 강원도를 중심으로 펜션사업이 급증하고 있는 추세이다.

 

◈ 제주지역(제주도개발특별법 재37조)의 펜션업

사업계획승인신청서 작성, 제출(도지사) → 사업계획서 검토 및 관할시장, 군수 의견수렴

사업계획승인(도지사, 사업자, 시장, 군수) → 개별법령에 의한 인,허가 절차 이행(사업자)

사업시행(부지선정, 사업자선정, 시공) → 분양 및 회원모집 계획서 제출(공정률 50%이상)

분양 및 회원모집 통지 → 펜션등록신청(도지사) → 등록 및 사업개시

 

◈ 기타지역(제주도이외)의 펜션업

펜션부지선정 및 사업계획수립(컨설팅) → 사업자선정(형질변경 및 설계)

인허가 신청 → 펜션의 건축 및 조경 → 부대(편의)시설 및 비품 구비

적극적인 홍보 → 펜션 사업 개시

 

펜션은 정년 퇴직한 분들이 운영하는 고급형 민박으로 출발하였으나 현재는 하나의 고급형 사업으로 각광받고 있다. 조용하고 시골의 풍광을 즐기며 시골의 정취를 원하는 사람들에 의해 사업으로 부상하고 있다.

 

생활의 질 향상과 주5일근무제 등으로 인한 레저, 여행인구의 증가, 편리한 교통, 인터넷 확산으로 인한 여행정보 및 여행관련 부대서비스의 증가, 여행 및 레저에 대한 욕구 증대 등 여행, 숙박업은 새로운 호황의 전환점을 맞이하고 있다. 그 중에서도 이전의 획일화된 숙박형태(호텔, 콘도)에서 벗어나 가족이나 연인끼리 어느 누구의 방해도 받지 않고 자연의 주변 환경과 전원생활을 체험할 수 있는 고급 민박형 호텔인 펜션을 선호하고 있어 펜션의 전망은 매우 밝다고 할 수 있다. 또한 레저 및 여행인구의 증가와 더불어 새로운 개념의 여행관련 사업으로서 주목받고 있을 뿐 아니라 호젓한 자신들만의 시간을 원하는 사람들이 많아 사업성은 매우 유리하다.

 

 

펜션 투자요령

 

이용객을 고려한 입지선정

 

펜션은 수익형 부동산이다.

 

펜션(고급민박집)의 인기가 폭발적이다.

펜션을 이용하려는 수요는 계속 늘어날 것으로 예상되기 때문에 펜션투자에도 관심이 높아지고 있다.

펜션사업도 다른 투자때처럼 철저한 사전조사가 필수다.

 

▶ 사업종류= 땅을 매입해서 그 곳에 펜션을 운영할 집을 직접 짓고 운영도 스스로 하는 방법이 있다.

펜션단지에 분양되는 땅을 매입,집을 짓고 운영은 전문업체에 맡기는 방법도 생각해볼 수 있다.

기존의 전원주택을 펜션으로 전환하는 경우도 있다.

 

▶ 입지선정= 펜션을 아무리 잘 짓더라도 찾는 사람이 없으면 무용지물이다.

따라서 스키장 해변 휴양림 주변 등 펜션 이용객이 있을 법한 장소를 택하는 것이 좋다.

스키장이 많은 강원도 평창 횡성 인제 정선 일대,서해안고속도로 개통으로 관광수요 증가가 예상되는 충청도 서산 당진 안면도 일대 등이 유망한 곳으로 꼽힌다.

펜션이용률을 높이려면 가급적 특정 계절에만 수요가 몰리는 지역은 피하는 게 바람직하다.

 

▶ 땅매입= 제주도를 제외한 나머지 지역에서는 펜션에 대한 법적 규제가 없기 때문에 준도시,준농림,농림,자연녹지지역 내 농지나 임야를 사서 대지 전용허가를 받으면 펜션을 지을 수 있다.

 

이때 전용허가를 받은 면적에 따라 농지대체조성비(지자체에 따라 평당 2만5천~3만4천1백원)를 내야 한다.

단 자연환경보전지역이나 개발제한구역(그린벨트)은 무주택 현지 농민이나 기존 대지가 있어야만 건축허가를 받을 수 있기 때문에 사전에 인허가에 대한 사항을 면밀히 검토해야 한다.

땅값은 지역이나 위치에 따라 천차만별이다.

 

건축비는 평당 2백50만~3백만원 정도로 예상해야 한다.

 

▶ 설계와 건축 = 현행 공중위생법상 방을 7개 이상 두고 영업을 하면 숙박시설로 간주돼 준농림지에 들어설 수 없는 등 많은 규제를 받는다.

따라서 별다른 규제가 없는 민박 형태로 영업을 할 수 있도록 방을 최대 6개까지만 설치해야 한다.

 

▶ 프랜차이즈 가입 = 입지 선정이나 부지 매입,토지 전용,설계와 건축 등을 전문컨설팅업체에 맡기는 것이다. 물론 일정 수수료를 내야 한다.

 

직접 펜션을 짓는 것보다 시간이나 비용측면에서 경제적이라고 판단되면 프랜차이즈 가입을 고려해볼 만하다.

특히 프랜차이즈망을 갖춘 컨설팅 업체에 맡기면 펜션 완공 후 컨설팅 업체에서 운영하는 인터넷 홈페이지를 통해 객실 예약을 한 고객을 고정적으로 확보할 수 있는데다 광고나 홍보까지 대행해주기 때문에 여러모로 유리하다.

프랜차이즈 가입에 따른 총비용은 업체별로 다소 차이가 있지만 대략 1천만원선이다.

(한국경제 부동산 발췌)

 

 

펜션투자 키워드 - 기존단지 많은 곳 등

 

펜션(고급 민박)에 투자하겠다는 정년퇴직자와 명예퇴직자들의 발길이 이어지고 있다.

이자소득만으로는 안정된 노후생활을 보내기가 어려워지고 있기 때문이다.

최근 펜션투자 설명회 참석자나 상담고객의 30% 정도가 정년퇴직자나 명예퇴직자들로 채워지고 있다고 업체들은 설명한다.

 

"노후 소일거리도 마련하고 제대로 운영만 하면 짭짤한 수익까지 올릴 것으로 예상해 정년퇴직자나 명예퇴직자들이 펜션투자에 관심을 기울이고 있다"고 배경을 설명했다.

업체들의 도움을 받을 수도 있지만 스스로 치밀한 계획을 세워야 펜션투자에 성공할 수 있다고 전문가들은 조언한다.

 

▶ 부지물색 =펜션 운영에 관심있는 잠재 투자자들이 갖는 원초적인 궁금증이다.

 

일단 펜션이 많이 들어서 있는 곳으로 대상을 좁혀야 한다.

경기도에서는 양평 가평 청평 포천 등지에, 강원도에서는 평창 등 스키장 주변에 펜션이 밀집해 있다.

충남 안면도와 제주도에도 펜션이 많은데 포화상태가 아니냐는 의견도 나온다.

경기도 지역에 있는 펜션의 수요는 연인, 기업 워크숍, 가족 순으로 많은 반면 강원도에선 가족 연인, 기업 워크숍 순으로 펜션 이용 빈도가 높다는 통계가 있다.

연인들이 자주 찾는 곳에 가족 수요를 겨냥한 펜션을 지으면 투자 수익성이 떨어질 수 있음을 암시한다.

 

▶ 운영계획 = 이름난 계곡이나 유원지 주변에는 이미 콘도 민박업소들이 자리잡고 있다.

 

이곳에서 기존 업체와 경쟁하기보다는 조금 떨어진 곳이라도 테마가 있는 펜션을 건립하는게 유리하다.

예를 들어 경기도 양평에 있는 '히딩크 펜션'은 네덜란드 출신으로 한국 월드컵대표팀 감독을 맡았던 히딩크와 네덜란드가 주제다.

네덜란드집 형태에다 풍차 족구장 등이 마련돼 있다.

그렇다고 또다시 히딩크 펜션을 짓는다면 훌륭한 투자자라고 볼 수 없다.

자신만의 주제를 개발해야 한다.

 

▶ 홍보전략 =자신의 펜션을 알리고 예약을 받기 위해서는 인터넷 구축이 필수적이다.

 

이제부터는 인터넷 내용 구성에 차별화가 필요하다.

펜션 개장에 맞춰 인터넷을 구축하기보다는 펜션을 지을 때부터 공사내용을 인터넷에 소개하면 홍보효과를 배가시킬 수 있다.

일반적으로 펜션의 성수기가 시작되는 시점은 6월과 12월이다.

이 시기에 펜션을 개장해야 홍보효과가 좋고 수익에도 도움이 된다.

 

▶ 유의점 =지나치게 수익을 높게 예상하면 펜션 운영 과정에서 물의가 올 수 있다.

 

특히 운영 초기부터 예약비율을 높게 잡으면 실망이 클 수도 있다.

전원생활을 즐기겠다는 마음가짐이 없으면 펜션 운영에 나서지 말라는 극단적인 조언을 하는 전문가도 있다.

"자연과 사람을 좋아해야 펜션 운영에도 재미가 생긴다"는 경험 있는 사람들의 얘기를 귀담아 들어둘 만하다.

 

펜션 관광사업 편입...투자매력 커진다

 

펜션(고급민박)이 제도권으로 진입하게 돼 앞으로 투자환경이 크게 달라질 전망이다.

 

문화관광부는 일정 기준의 시설을 갖춘 펜션을 관광사업(관광펜션업)에 편입시키는 것을 주요 내용으로 '관광진흥법' 시행령 개정안을 마련, 빠르면 상반기안에 시행에 들어갈 계획이다.

또 농림부도 농어촌 지원을 위해 필요하다면 펜션지원정책을 마련할 방침이다.

 

펜션이 제도권에 포함되면 대형 단지 조성이 가능할 뿐더러 투자자들에겐 믿을 만한 투자처로 자리잡을 전망이다.

또 이용자 입장에선 질 높은 서비스를 받을 수 있을 것으로 예상돼 시장규모가 더욱 커질 것으로 보인다.

 

◆ 관광펜션 지정기준

 

문화관광부가 입법 예고한 개정안에 따르면 관광펜션의 기준은 3층이하 건축물에다 객실은 30실 이하다.

현행 펜션의 규모는 객실 7실 이하로 제한돼 있다.

또 취사 및 숙박설비를 갖춰야 하고 바베큐장 캠프파이어장 등 한가지 이상의 유흥시설을 마련해야 한다.

숙박 및 이용시설에 외국어 안내표기도 반드시 갖춰야 한다.

예를 들어 화장실을 안내하는 내용을 외국어로 표기해야 한다는 것이다.

관광펜션 지정 및 지정취소 권한은 시장 또는 도지사에게 위임된다.

 

문화관광부는 지난 24일까지 이같은 입법예고 내용에 대한 의견을 수렴, 앞으로 지정기준을 보완한 후 시행에 들어갈 계획이다.

 

지정권한이 시장 또는 도지사에게 위임돼 있기 때문에 관광펜션의 건축내용도 지자체에서 결정될 것으로 예상된다.

지정요건을 갖춘 사업자가 원할 경우 관광진흥개발기금을 연리 4.5%의 조건으로 융자받을 수 있다.

 

◆ 투자가치 전망

 

우선 관련법에 따라 시행되는 사업이기 때문에 펜션투자의 신뢰도가 높아질 전망이다.

펜션은 제주도 지역을 제외하곤 관련법 적용을 받지 않아 사업의 불투명을 지적하는 투자자가 적지 않았다.

이와 관련, "관광펜션이 제도화되면 펜션도 호텔이나 콘도처럼 하나의 산업으로 인정받는 셈이기 때문에 펜션사업의 불확실성이 제거될 것으로 보인다

 

관광펜션은 또 규모있는 단지이기 때문에 큰 손들의 투자처로 급부상할 것으로 보인다.

 

직원들의 휴양시설로 활용하면서 장기적인 수익을 예상하는 기업들의 투자가능성도 예상할 수 있다.

이미 중견건설업체는 물론 제조업체 정보통신업체 관광여행업체 가운데 펜션투자의 타당성 검토에 나선 회사들도 있다.

이용자 입장에선 일정기준의 시설을 갖춘 펜션에서 여가시간을 보낼 수 있는 장점이 있다.

 

◆ 돌출 변수

 

현재 민박으로 분류돼 운영되는 펜션은 세금을 거의 내지 않는다.

 

그렇지만 관광펜션은 관광편의 시설업으로 지정되기 때문에 시공 및 운영과정에서 현재의 펜션보다는 많은 세금을 부담해야 할 것으로 예상된다.

관광펜션 운영업체나 투자자들은 세금부담에 따른 수익성을 따져볼게 분명하다.

관광펜션의 수익이 떨어진다고 판단되면 관광펜션의 전망은 장미빛이라고 볼 수 없다.

관광펜션이 모텔화될 경우 시장에서 외면받을 것이라고 지적하는 전문가도 있다.

 

 

테마와 주제가 있는 펜션이 성공의 지름길이다.

 

'히딩크 펜션'은 경기도 양평군 용문읍 연수리의 용문산 자락에 있는 펜션(고급민박지) 이름이다.

 

한국월드컵대표팀 감독을 지낸 히딩크에서 따 온 이름이다.

비단 이름뿐 만이 아니다.

이 펜션은 히딩크와 그의 고국 네덜란드를 주제로 지어졌다.

우선 건물 외관이 네덜란드풍이다.

네덜란드에서는 건물 폭을 기준으로 세금이 매겨지기 때문에 세금을 줄일 목적으로 폭을 좁게 한다.

이같은 건물모양을 히딩크펜션에서도 볼 수 있다.

물론 히딩크펜션은 건물일부만 네덜란드풍이다.

 

많은 고객을 수용하기 위해 네덜란드 건축양식을 따오되 폭은 넓게 지어졌다.

건물 내부에서는 네덜란드 특유의 상업주의가 느껴진다.

폭이 좁은 대신 천장은 높다.

천장 아래 벽면에는 창을 내 누워서도 달을 볼 수 있게 했다.

히딩크펜션에는 곧 추가 조경작업이 시작된다.

네덜란드를 상징하는 풍차가 세워지고 튤립 꽃이 히딩크펜션 주변을 에워싸게 된다.

히딩크족구장이 만들어지고 히딩크팬레터함도 설치된다.

 

이 펜션을 운영하는 웨스빌펜션은 팬레터를 모아서 히딩크에게 전달할 계획이다.

이같은 개성과 건물 외관의 아름다움 때문인지 히딩크펜션에는 주중에도 기업들의 연수목적 예약이 줄을 잇고 있다.

"한번만 이름을 들으면 쉽게 잊을 수 없을 정도로 인지도가 높은 게 장점"이라고 말했다.

 

한마디로 주제가 있는 펜션을 지으라는 것이다.

자고 일어나면 여기저기에 펜션이 들어서는 시기인만큼 차별화되지 않는 펜션은 도태될 수 있기 때문이다.

주제는 어떤 것이어도 좋다.

 

식물일 수도 있고 곤충을 주제로 삼아도 괜찮다.

음악이면 또 어떨까.

고객들이 신나게 악기를 연주할 수 있는 펜션도 상상해볼 수 있다.

어쨌든 주제를 정하고 그에 걸맞은 시설을 갖춘 펜션을 지어야 높은 수익도 기대할 수 있다.