1가구 2주택자를 위한 절세법

세금

결정의 시간이 4개월여 남았다. 1가구 다주택자에겐 악몽과도 같은 정부의 부동산 관련 세무대책의 실질적인 발효 시점이 불과 4개월도 채 남지 않았기 때문이다. ‘올해 안에 보유하고 있는 투자목적의 부동산을 매각할 것이냐?’ 아니면 ‘부동산 가격의 추가 상승을 기대하여 계속 보유할 것인가?’ 아니면 ‘제3의 길이 있는가’ 전문가에게 조언을 구했다.

올 초 강남권 일대 아파트 가격이 또 한 번 요동을 친 후 부동산시장은 당분간 표면상으로는 휴면 상태로 보인다.

그러나 수면 아래서는 1가구 다주택자의 치밀한 경제적 이익 분석이 이뤄지고 있다. 정부의 부동산 관련 세무 대책의 실질적인 발효 시점이 불과 4개월도 채 남지 않았으므로 ‘올해 안에 보유하고 있는 투자 목적의 부동산을 매각할 것이냐?’ 아니면 ‘부동산 가격의 추가 상승을 기대하며 계속 보유할 것인가?’에 대한 결정을 내려야 하는 시점이 도래한 것이다.

2006년도부터 1가구 다주택 보유자는 사실상 세무상 많은 불이익을 받는다. 이는 두 가지 관점에서 볼 수 있다.

첫째, 세율로 인한 부분이다.
2006년도까지는 비록 1가구가 2주택을 보유하고 있다 하더라도 양도세율은 기본세율(과세표준에 따라 9~36%)을 적용받는다. 그러나 2007년부터는 보유 기간 및 과세표준에 관계없이 일률적으로 50%의 중과세 세율을 적용받는다. 따라서 동일한 양도 차익이 발생한 상황이더라도 내년에 주택을 양도할 경우 올해 안에 양도하는 것에 비해 최고 5배의 양도세를 부담해야 하는 상황이 초래될 수 있다.

둘째, 장기보유특별공제 혜택도 더 이상 받을 수 없다는 점이다.
현재는 주택의 보유기간(3년 이상 보유)에 따라 양도 차익의 최고 30%에서 최저 10%까지의 장기보유특별공제 혜택을 주고 있다. 그러나 내년부터는 1가구 2주택 보유자에 대해서는 이 혜택을 부여하지 않는다.

위의 두 가지 이유로 인해 1가구 2주택자는 올해가 지나가기 전에 부동산을 양도할 것인지, 말 것인지에 대한 의사결정을 강요받고 있다. 어떤 선택이 최선일까.

최상의 경제적 의사결정을 위한 첫 번째 단계는 ‘내가 지금 보유하고 있는 주택을 지금 양도했을 때 내야 하는 세금과 내년 이후에 양도할 경우의 세금에 대해 파악하는 것’이다. 가령, 보유기간이 5년이며 현재 시가가 10억원(취득가액 5억원)인 잠실 아파트의 2006년도 양도세는 양도 차익 5억원에 장기보유특별공제 15%가 적용돼 1억4000만원의 세금을 내야 한다. 그러나 이를 내년 이후에 양도할 경우에는 양도 차익에 대한 양도세율 50%가 바로 적용돼 2억5000만원의 양도세를 부담하게 된다. 불과 5개월 사이에 추가적으로 약 1억1000만원의 세액 부담이 생긴다.

그렇다면 ‘내가 보유하고 있는 부동산을 내년 이후에 팔 경우 가격이 얼마나 올라야 지금 파는 것과 동일한 순소득을 얻을 수 있을까? 이는 바로 다음의 공식을 이용하면 된다.

| 추가로 가격이 상승해야 하는 금액 =
(현재 가격에서 내년에 팔 경우 세금 - 올해 팔 경우 세금) X 2 |

위의 공식을 적용하면 추가로 부담해야 하는 세액이 1억1000만원이므로 여기에 2를 곱한 금액인 2억2000만원 이상 부동산이 추가 상승할 것 같지 않으면 올해 안에 파는 것이 더 이익이라는 것을 알 수 있다.

부동산 가격이 오를 것은 분명하고 보유하고 있는 집 두 채 모두 상승여력이 커서 매매하기가 아까운 경우에는 증여제도를 이용하는 것이 좋다. 증여를 이용하기로 결정했다면 부동산 가격이 낮을 때 증여할수록 유리하다. 또한 보유하고 있는 주택 중 어떤 것을 증여할 것인가를 결정하는 데 있어서는 둘 중에 현재의 주택 가격이 낮은 것을 택하는 것이 유리하다. 양도세와 달리 증여세는 집을 샀을 때와 팔았을 때의 차익에 대해 세금을 부과하는 것이 아니라 현재의 시세만으로 세금이 결정되기 때문이다.

결론부터 말하자면 ‘둘 중에 낮은 금액의 주택을 증여’하는 것이 유리하다.

금액이 서로 비슷하다면 양도 차익이 높은 주택을 증여하는 것이 낫다. 나중에 남은 주택(양도 차익이 낮은 주택)을 양도하게 되더라도 양도 차익이 낮기 때문에 세금 부담이 그만큼 줄어들기 때문이다.

1가구 2주택자의 세금 부담이 내년부터 더욱 가중되는 것은 분명하다. 이에 대한 정확한 자기 상황인식을 하지 못하면 경제적 의사결정을 그르칠 수도 있다. 따라서 변경되는 세제 환경에서 내가 보유하고 있는 주택의 세금 부담이 어떻게 달라지는지 확인하고, 내 소유의 주택 가격에 대한 전망을 종합해 올해 안에 매각, 계속 보유, 증여 등의 여부에 대한 의사결정을 내려야 할 것이다.