글로벌 부동산 펀드

지난해 하반기부터 국내 주식형펀드 수익률이 영 신통치 않다.

외국펀드 가운데 중국 등 이머징마켓 주식에 투자하는 펀드는 지난해 최대 70% 안팎에 이르는 '대박'을 터뜨렸지만 올해 들어 곳곳에서 위험신호가 켜진 상태다.

채권형펀드는 안정성이야 최고지만 고수익을 기대할 성질은 아니다.

이런 가운데 안정성과 수익성을 겸비한 대안상품으로 글로벌 부동산펀드가 떠오르고 있다.

특히 이달부터 외국계 자산운용사가 얼마든지 외국에서 설정한 부동산펀드를 국내에서 팔 수 있도록 허용돼 관련 시장이 커질 가능성이 매우 높다.

◆ 분산투자ㆍ안정적 수익률이 강점 = 얼마 전 내한한 세계적 부동산펀드 운용사 라살인베스트먼트매니지먼트 최고경영자(CEO)인 스탠리 크라스카는 기자와 인터뷰하면서 "세계적 기관투자가들은 보통 보유자산 중 10~15%를 부동산에 투자한다"고 강조했다.

부동산펀드가 주식이나 채권, 기타 파생상품 등을 완전히 대체할 수 있는 투자대상은 아니지만 자산 포트폴리오에 반드시 들어가야 한다는 얘기다.

크라스카 CEO는 그 이유로 "주택 경기는 금리에 영향을 받지만 상업용 부동산은 연관성이 낮은 것으로 나타나고 있다"며 "주식이나 채권시장과 연관성도 낮아 분산투자에 적합하다"고 말했다.

그렇다면 국내에서 판매되는 부동산 간접투자 상품은 어떤 구조일까. 펀드평가사 제로인에 따르면 현재 국내에서 설정액이 100억원 이상인 역내펀드(국내 운용사 상품)는 20개 정도다.

이들은 전 세계 유수 리츠(REITs)에 나눠 투자하는 일종의 펀드오브펀드(재간접펀드)로 보면 된다.

리츠는 우리 말로 부동산투자회사라 불린다.

다수 투자자에게서 돈을 모아 부동산에 투자하고 여기서 얻는 수익을 배분하는 일종의 주식회사다.

따라서 세계 주요국 증시에 상장돼 있는 리츠에 투자하면 결국 전 세계 부동산 시장에 분산투자하는 것과 비슷한 효과를 기대할 수 있다.

부동산펀드들이 보통 벤치마크(수익률 비교 기준)하는 UBS GPI인덱스를 보면 지난해 말까지 5년간 연평균 수익률이 24.3%에 달했다.

같은 기간 주식(MSCI 월드에퀴티인덱스 기준)은 7.7%, 채권(JP모건 글로벌본드인덱스 기준)은 4.0% 오르는 데 그쳤다.

물론 최근 5년간 글로벌 상업용 부동산 시장이 급팽창한 데 따른 고수익률이라는 점은 감안해야 한다.

◆ 일본 투자펀드 전망 밝아 = 이미 눈썰미 좋은 국내 투자자들 사이에 글로벌 부동산펀드 인기가 매우 높다.

제로인에 따르면 지난달 16일 기준으로 설정액 100억원 이상인 국내 운용사의 외국 부동산펀드는 총 18개, 수탁액은 1조7859억원이다.

그러나 31일 기준으로 재조사한 결과 펀드 수는 20개, 수탁액은 2조3284억원으로 급증했다.

보름 새 무려 5425억원이 늘어난 것이다.

수익률은 어느 정도일까. 우선 일반 주식형펀드보다는 최근 3~6개월 수익률이 훨씬 좋았다.

다만 아직까지 1년 이상된 펀드가 몇 곳 되지 않아 장기 수익률 비교는 힘들고, 주가 상승기엔 주식형보다 상대적으로 성과가 저조한 편이다.

국내 운용사가 출시한 부동산펀드 20여 종을 비교해 본 결과 올 들어 가장 수익률이 좋은 펀드는 삼성투신운용 '삼성 J-리츠종류형재간접'으로 연초 이후 수익률이 8%를 넘었다.

이 상품을 비롯해 일본에 투자하는 부동산펀드 4곳이 3개월 수익률 20% 이상인 것으로 나타나 아시아 또는 글로벌 분산투자 상품보다 최근 들어 우수한 성적을 내고 있다.

일본 부동산 시장은 최근 후끈 달아오른 상태다.

니혼게이자이신문 보도에 따르면 이미 일본 부동산 시장에 2조엔을 투자하고 있는 모건스탠리가 수년 내 투자 규모를 두 배 늘릴 예정이다.

푸르덴셜부동산투자(PREI)에 따르면 지난해 아시아 리츠 시장에서 신규 상장이 전년 21건보다 많은 26건을 기록했다.

시가총액은 646억달러며 그 가운데 일본 리츠가 64%를 차지하고 있다.

이경수 대우증권 애널리스트는 "엔화 강세에 따라 자산가격 상승이 예상되는 일본 부동산 시장은 올해 전 세계적으로 봐도 유망한 투자상품으로 손색이 없다"고 말했다.

특정 지역에 투자하는 상품이 부담스러운 투자자라면 글로벌 리츠 재간접상품을 고르면 된다.

앞서 언급한 UBS지수 구성을 보면 북미지역이 지난해 말 기준으로 55.2%, 유럽이 25.1%, 아시아ㆍ태평양이 19.7% 등을 차지한다.

아직까지 미국이 단일 국가로 51%를 차지하기 때문에 비중이 절대적이다.

구성 국가를 보면 중국 베트남 남미 등 이른바 이머징마켓은 아예 없다.

이들 국가에 리츠 제도가 보편화하지 못했기 때문이다.

따라서 외국 부동산펀드에 들 때 신흥국가 위험성은 고려할 만한 변수가 아니다.

     자료출처:      [신헌철 기자] < http://money.mk.co.kr/CMS/bank/tip/7837821_10052.php >